تغییر نام خانوادگی

شرایط تغییر نام خانوادگی در شناسنامه

بیش از دو کلمه بودن نام خانوادگی، خارجی بودن آن یا ترکیب آن با کلمات خارجی و سایر مواردی که در قانون، ذکر شده، از شرایط تغییر نام خانوادگی می باشند. متقاضی عوض کردن فامیلی، باید 18 سال به بالا بوده یا حکم رشد داشته باشد تا بتواند با طی کردن نحوه و مراحل تغییر نام خانوادگی، اقدام به تغییر آن، در شناسنامه خود نماید. مرجع صالح تغییر نام خانوادگی در شناسنامه، اداره ثبت احوال محل صدور شناسنامه می باشد.

یکی از حقوق هر پدر و مادری، انتخاب نام، برای فرزند خود در بدو تولد است تا معیار تمییز فرد از افراد جامعه گردد. پس از انتخاب نام مناسب و مراجعه ولی نوزاد به اداره ثبت احوال، سازمان ثبت احوال کشور، اقدام به صدور شناسنامه، برای نوزادان می کند. شناسنامه، سند رسمی است که برای تغییر در آن، نیاز به تایید و تصویب مراجع صالح است.

برخی از افراد، زمانی که به سن قانونی 18 سال می رسند، به هر دلیلی، قصد تغییر در شناسنامه خود را دارند. از جمله تغییراتی که رایج است، می توان به تغییر نام یا نام خانوادگی یا تغییر سن، اشاره کرد که برای این تغییرات، نیاز به وجود شرایطی است و بدون داشتن آن شرایط، تغییر مورد نظر، امکان پذیر نخواهد بود.

از این رو، در این مقاله، قصد داریم، در خصوص تغییر نام خانوادگی و شرایط آن توضیح دهیم و سپس نکاتی را در خصوص نحوه و مراحل تغییر نام خانوادگی در شناسنامه و مرجع صالح برای این تغییر، بیان کنیم. چنانچه، با این پرسش روبرو هستید که برای عوض کردن فامیلی چه باید کرد، با ما همراه باشید.

 

تغییر نام خانوادگی در شناسنامه

شناسنامه، سندی رسمی و از جمله مدارک هویتی است که هر فرد، باید از آن برخوردار باشد. سازمان ثبت احوال، مرجعی است که اقدام به صدور شناسنامه المثنی، صدور شناسنامه برای نوزادارن و سایر افراد متقاضی شناسنامه می نماید. اطلاعاتی نظیر نام، نام خانوادگی، تاریخ و محل تولد، نام پدر و مادر هر فرد، از جمله اطلاعات مندرج در هر شناسنامه، در بدو صدور است.

بر اساس ماده997 قانون مدنی: ” هر کس، باید دارای نام خانوادگی باشد و اتخاذ نام های مخصوصی که به موجب نظامنامه اداره سجل احوال معین می شود، ممنوع است.” بنابراین، داشتن نام خانوادگی، یک الزام است و شرایط مخصوص به خود را دارد. همچنین بر اساس تبصره ماده 41 قانون ثبت احوال، نام خانوادگی هر فرد، نام خانوادگی پدر او خواهد بود.

اما گاهی، افراد، به دلایلی، قصد تغییر نام کوچک یا نام خانوادگی خود را دارند. در این صورت، با این پرسش روبرو می شوند که برای عوض کردن فامیلی چه باید کرد؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت: برای عوض کردن فامیلی، هم، فرد متقاضی و هم، نام خانوادگی او، باید دارای شرایط تغییر نام خانوادگی در شناسنامه باشند تا فرد، بتواند با طی کردن نحوه و مراحل تغییر، اقدام به این امر نماید. این شرایط، در خصوص نام و نام های خانوادگی قابل تغییر، در قانون ثبت احوال، بیان شده است.

 

شرایط تغییر نام خانوادگی در شناسنامه

در قسمت قبل، امکان تغییر نام خانوادگی در شناسنامه را، مورد بررسی قرار دادیم و گفتیم، برای عوض کردن فامیلی، متقاضی این تغییر و همچنین نام خانوادگی او، باید دارای شرایط تغییر نام خانوادگی در شناسنامه و شرایط حذف پیشوند یا پسوند نام خانوادگی، باشند. در ادامه، جهت پاسخ به این پرسش که برای عوض کردن فامیلی چه باید کرد؟ به بررسی شرایط متقاضی تغییر و شرایط نام خانوادگی مورد درخواست، برای تغییر می پردازیم. شرایط تغییر نام خانوادگی، برای متقاضی و نام خانوادگی او، شامل موارد زیر می باشد:

 

شرایط متقاضی تغییر نام خانوادگی در شناسنامه:

اولین شرط از شرایط تغییر نام خانوادگی در شناسنامه برای متقاضی، این است که 18 سال به بالا باشد و در صورتی که کمتر از 18 سال است، دارای حکم رشد باشد.

در صورتی که نام خانوادگی پدر شخص زیر 18 سال، تغییر نموده باشد و پدر یا جد پدری، قصد تغییر نام خانوادگی شخص زیر 18 سال را داشته باشند، باید شناسنامه خود را ارایه دهند تا بتوانند با طی کردن نحوه و مراحل تغییر و در صورت وجود شرایط تغییر نام خانوادگی در شناسنامه، اقدام به این امر نمایند.

در صورتی که قیم یا وصی، برای طی کردن مراحل تغییر نام خانوادگی در شناسنامه، جهت اطفال تحت سرپرستی خود، اقدام می نماید، باید مدارک مثبت سمت خود را ارایه دهد.

شرایط نام خانوادگی مورد درخواست فرد، برای تغییر:

نام‌ خانوادگی، از واژه‌ های نامناسب باشد. مانند : بیچاره، گدا و امثال آن.

نام‌ خانوادگی، بیش از دو کلمه باشد. مانند : خنجری برار عزیزی، فلاح ناگزیر لنگرودی و نظایر آن.

نام‌ خانوادگی، از واژگان خارجی بوده یا با آن ترکیب شده باشد. مانند : علی‌ اف، یوهانسون ، چارلتون و نظایر آن.

 

نام‌ خانوادگی، از کلمات مذموم و یا مغایر با ارزش‌ های فرهنگ اسلامی باشد. مانند : بی‌ دین، شیطان‌ پرست و نظایر آن.

نام‌ خانوادگی، از واژه‌ های منسوب به مناصب یا القاب و عناوین باشد. مانند : سرهنگ، خان، مهندس و نظایر آن.

نام‌ خانوادگی، از اسامی محل یا منسوب به محل و نامناسب باشد.

هرگاه، محکومیت جزایی موثر برای یکی از افراد خانواده پیش بیاید و داشتن آن نام‌ خانوادگی، موجب ننگ و سرافکندگی باشد.

هرگاه، تغییر نام‌ خانوادگی، به منظور وحدت با نام‌ خانوادگی پدر، جد پدر، فرزند، برادر، خواهر و عمو باشد.

نکته: تغییر نام‌ خانوادگی، به منظور وحدت با نام‌ خانوادگی مردی که مادر، پس از فوت پدر طفل، طبق مقررات ایران، رسما با وی ازدواج نموده است، با رعایت سایر مقررات مربوطه، بدون شکال است.

 

مرجع صالح برای تغییر نام خانوادگی

در قسمت قبل، در خصوص شرایط تغییر نام خانوادگی ، توضیح دادیم. در این قسمت، قصد داریم تا به این پرسش پاسخ دهیم که برای عوض کردن فامیلی چه باید کرد و مرجع صالح برای تغییر نام خانوادگی کجاست. در خصوص مرجع صالح، جهت مراجعه برای عوض کردن فامیلی، باید گفت: به موجب رای اخیر هیات عمومی دیوان عدالت اداری، مرجع صالح، جهت انجام مراحل تغییر نام خانوادگی، از دادگاه، به سازمان ثبت احوال محل صدور شناسنامه تغییر یافته است.

 

نحوه و مراحل تغییر نام خانوادگی در شناسنامه، بدین صورت است که فرد متقاضی، باید پس از پر کردن فرم درخواست تغییر نام خانوادگی، به اداره ثبت احوال محل صدور شناسنامه خود، مراجعه نماید. مدارک لازم، جهت تغییر نام خانوادگی در شناسنامه، شامل موارد زیر می باشند:

 

اصل شناسنامه و دو سری کپی از آن.

ارایه اجازه نامه تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی، از پدر یا جد پدری، در صورتی که قصد استفاده از نام خانوادگی تغییر یافته آن ها را دارید.

اجازه نامه تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی، از دارنده حق تقدم نام خانوادگی مورد درخواست، در صورتی که قصد استفاده از نام خانوادگی اشخاصی را دارید که نام خانوادگی آن ها، دارای حق تقدم است.

تغییر نام خانوادگی زن به نام خانوادگی همسر پس از ازدواج

یکی از موارد مجاز تغییر نام خانوادگی، تغییر نام خانوادگی زن به نام خانوادگی همسر پس از ازدواج، بوده که بدین منظور، پس از انعقاد عقد نکاح، زوجه می تواند با در دست داشت داشتن اصل شناسنامه، اجازه نامه شوهر و اصل شناسنامه وی و سند ازدواج، درخواست خود را به ثبت احوال، ارائه نماید.

پس از جدایی نیز زن می تواند به استفاده از نام خانوادگی همسر، ادامه داده، مگر اینکه با اعتراض شوهر، شناسنامه زن به نام خانوادگی اولیه برگشت داده شود. همچنین، بعد از فوت شوهر نیز تا زمانی که زوجه، اردواج مجدد نکرده، حق استفاده از نام خانوادگی همسر متوفی خود را خواهد داشت.

قانون سرقفلی

قانون سرقفلی

قانون سرقفلی مغازه در سال 56، موجر را در خصوص تخلیه ملک محدود نموده و اصل را بر این گذاشته، چه سرقفلی گرفته شود و چه گرفته نشود، سرقفلی به ملک تجاری تعلق می گیرد. این قانون در سال ۷۶ مورد بازنگری قرار گرفت و به موجب آن، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق سرقفلی دارد.

یکی از اصطلاحاتی که در حوزه اجاره کردن اماکن تجاری مطرح می شود، بحث سرقفلی می باشد. منظور از سرقفلی وجهی است که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ملک تجاری، توسط مستاجر به موجر پرداخت شده و به این ترتیب؛ موجر موظف است تا در پایان مدت اجاره، آن ملک را مجددا به مستاجر اجاره داده و عقد اجاره را با وی تمدید نماید. در صورتی که موجر از این حق خود انصراف دهد، این مبلغ می بایست توسط موجر به وی پرداخت شود.

قانون گذار، به منظور تنظیم روابط بین مستاجر و موجر در حوزه سرقفلی، قوانین و مقررات مختلفی را وضع نموده است که از آن به عنوان، قانون سرقفلی یاد می شود. از آن جا که رعایت این قوانین و مقررات در زمان اعمال سرقفلی بر ملک تجاری الزامی می باشد، افراد می بایست با مواد و مندرجات این قانون آشنایی کامل داشته باشند.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که قانون سرقفلی مغازه سال ۵۶ چه می باشد؛ به بیان مقررات و مندرجات این قانون در سال 76 بپردازیم. سپس در خصوص قانون سرقفلی سال 1402 صحبت خواهیم کرد.

 

قانون سرقفلی مغازه سال 56

مقررات مربوط به سرقفلی در ابتدا، در سال 56 در قانون روابط موجر و مستاجر مطرح گردید. در این ماده به طور مستقیم، از اصطلاح سرقفلی استفاده نشده، اما مالک را در خصوص تخلیه ملک تجاری محدود کرده و اصل را بر این گذاشته است که مالک، حق تخلیه ملک تجاری را ندارد؛ مگر این که دلایل و اسباب ذکر شده در این قانون، وجود داشته باشد.

به موجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، موجر می‌ تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌ نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد، که این حق می تواند در موارد زیر اعمال شود:

در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌ نامه و یا در موردی که اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزعا به هر صورتی که باشد؛ به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌ الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند؛ بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌ نامه تنظیم شده باشد.

در صورتی که در اجاره‌ نامه محل سکنی، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد؛ مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید، درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌ شود.

در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌ بند فوق داشته باشد موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.

هر‌ گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌ نامه قید شده استفاده گردد.

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر شده، از پرداخت مال‌ الاجاره یا اجرت‌ المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌ کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

بنابراین، در قانون سرقفلی مغازه سال 56، موارد تخلیه ملک از جانب موجر محدود گردیده و تا دلایل قید شده در قسمت فوق، موجود نباشد؛ مالک نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را نماید. با این حال، این قانون در سال 1376 مورد بازنگری قرار گرفت که در قسمت بعدی مقاله به آن پرداخته شد.

قانون سرقفلی سال 76

همانطور که پیش تر بیان شد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، در سال 76 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت. از تاریخ لازم‌ الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های‌ دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌ شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۷۶، برخلاف قانون سال ۵۶، به طور صریح از لفظ سرقفلی برای بیان موضوعات مرتبط استفاده شده و فصل دوم آن، به بیان مقررات سرقفلی اختصاص داده شده است. بنابراین، می توان بیان داشت که قانون سرقفلی سال 76 در واقع همان فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر بوده که دارای 6 ماده مرتبط به سرقفلی می باشد.

یکی از عمده ترین تفاوت های قانون سرقفلی مغازه در سال 56 با سال 76، در این است که برای اجاره اماکن تجاری (قبل از تصویب قانون سال ۷۶) چه سرقفلی گرفته می شد و چه گرفته نمی شد، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت. در حالی که در قانون سال 76، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق مطالبه سرقفلی دارد و اگر این حق، در قرارداد نوشته نشود، سرقفلی به فرد تعلق نمی گیرد.

ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در این رابطه بیان می دارد: « چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.»

 لازم به ذکر است که مفاد این قانون، تنها نسبت به قراردادهای اجاره بعد از سال 76 اطلاق می شود و قابلیت اعمال بر قراردادهایی که قبل از تصویب این قانون، منعقد شده، ندارد. علاوه بر این، ‌در این زمینه، آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر، نیز به تصویب رسیده که موادی از آن، به بیان موضوع سرقفلی اختصاص داده شده است.

 

 قانون سرقفلی سال 1402

در قسمت های پیشین مقاله، توضیحاتی در رابطه با قانون سرقفلی سال 56 و ۷۶ ارائه گردید و بیان شد که در سال ۵۶ سرقفلی، در هر صورت به اجاره ملک تجاری تعلق می گرفت، اما در سال 76 اگر این حق، در قرارداد سرقفلی نوشته شود؛ مستاجر حق سرقفلی خواهد داشت. در این قسمت از مقاله، قصد داریم تا به توضیح قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲ بپردازیم.

قانون سر قفلی سال 1402 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و ۷۶ تبعیت می نماید و قانون و مقررات جدیدی، در این خصوص، به وسیله نهادهای قانون گذاری وضع نشده است. از این رو، اگر قرارداد اجاره و سرقفلی یک ملک تجاری، قبل از سال 76 منعقد شده باشد، قانون وضع شده روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بر آن حاکم است و اگر قرارداد مذکور، بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد، از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 تبعیت خواهد کرد. همچنین، سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابلیت به ارث رسیدن دارد که به آن ارث سرقفلی گفته می شود.

ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، در این خصوص بیان می دارد: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌ بود.» بنابراین، افراد می بایست برای مطالعه قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲، به قوانین موجر و مستاجر سال 56 و 76 مراجعه نمایند.

 

دانلود قانون سرقفلی

در قسمت های گذشته مقاله، به قانون سرقفلی در سال های 56، 76 و سال 1402 پرداخته شد و بیان گردید که از زمان تصویب قانون سرقفلی در سال ۷۶، قانون جدیدی در خصوص سرقفلی تصویب نگردیده است و افراد می بایست با توجه به زمان انعقاد قرارداد اجاره خود، به قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ یا ۷۶ مراجعه نمایند.

 

موجر و مستاجر

حقوق و تکالیف موجر و مستاجر

در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف موجر و مستاجر می پردازیم .

امروزه اجاره نشینی به دلایل مختلفی افزایش پیدا کرده است و افراد یا نمی خواهند و یا نمی توانند خانه ای خریداری نمایند ، تمایل به اجاره نشینی پیدا می کنند . همانطور که در مقاله قرارداد اجاره ، انواع و اوصاف آن بیان کرده ایم ، اجاره عبارت است از : « عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود … » یعنی فردی ملک خود را برای استفاده دیگران در برابر اجاره بهای که دریافت می کند به دیگری می دهد . اما نکته قابل ذکر آن است که باید از حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در برابر یکدیگر اطلاع داشت تا از مسائل و مشکلات احتمالی جلوگیری شود . به همین دلیل در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف موجر می پردازیم .

تکالیف موجر

از تکالیف موجر می توان به موارد زیر اشاره کرد :

طبق ماده 476 این است که موجر باید عین مستاجره ( ملک ، خانه … ) را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر اختیار فسخ معامله را دارد .

 از دیگر تکالیف موجر طبق ماده 486 این است که اگر ملک یا خانه تعمیرات و مخارجی نیاز داشته باشد ، برای استفاده از آن لازم است که انجام گردد ، این تعمیرات به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف برخلاف آن باشد و همچنین آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است . برای مثال اگر درب پارکینگ ساختمان نیاز به تعویض داشته باشد و یا سقف ساختمان نیاز به تعمیر داشته باشد موجر موظف به انجام آن است .

 اگر مستاجر پول پیشی نزد موجر دارد موجر باید در هنگام تخلیه آن وجه را به مستاجر برگرداند .

طبق ماده 477 قانون مدنی ، موجر باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر بدهد که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب را بکند .

حقوق موجر

از جمله حقوق موجر که در بند 2 ماده 490 قانون مدنی بیان گردیده است این است که مستاجر باید اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نماید و دریافت اجاره بها در موعد مقرر از حقوق موجر است . اگر در قرارداد اجاره موعد مشخص نگردد مستاجر اجاره بها را نقدا باید بپردازد . اگر مستاجر اجور معوقه داشته باشد و پرداخت نکند موجر می تواند الزام او را از محاکم دادگستری بخواهد .

یکی از تکالیف موجر انجام تعمیرات عین مستاجره ( ملک ، خانه ،…) است برای انجام این تکلیف موجر حق دارد به محل مورد اجاره وارد شود .

عقد اجاره دارای موعد و تاریخ مشخص می باشد بعد از اتمام مدت قرارداد مستاجر باید ملک یا غیره را به موجر باز گرداند . در غیر این صورت موجر می توان در مراجع قضایی دستور تخلیه ملک را بگیرد .

حقوق و تکالیف مستاجر

در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف مستاجر می پردازیم .

قرارداد های اجاره اگرچه مشکلات و مسائل افرادی که یا تمایلی به خرید مسکن ندارند یا نمی توانند مسکن تهیه کنند را حل می کند اما با این تفاسیر مسائل و مشکلاتی را هم پدید آورده است . در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد اجاره تکالیف و حقوق خود را در برابر هم بدانند بسیاری از مسائل به وجود نمی آید . در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر به اجاره و شرایط و اوصاف آن پرداخته شده است و مواردی را به حقوق و تکالیف طرفین قرارداد اختصاص داده است . در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف مستاجر می پردازیم .

حقوق مستاجر

مستاجر حق هرگونه استفاده از مالی که اجاره کرده است را در حدود قرارداد اجاره منعقد شده با مالک را دارد . در ذیل به حقوق مستاجر در رابطه با موجر و مال مورد اجاره را بیان می کنیم .

طبق ماده 474 مستاجر می تواند مالی که اجاره کرده است را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه برخلاف آن شرط شده باشد .

و طبق مواد 486 و 485 اگر مال مورد اجاره نیاز به تعمیر و مخارجی داشته باشد برعهده موجر است مگر خلاف آن شرط شده باشد و اگر تعمیرات آن نیاز باشد و تاخیر در آن باعث ضرر به موجر گردد مستاجر نمی تواند جلوی تعمیرات را بگیرد اگر در مدت تعمیر مستاجر نتواند از مالی که اجاره کرده است استفاده نماید در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را دارد .

اگر مستاجر مبلغی بابت پول پیش به موجر داده حق دارد در هنگام تخلیه از موجر دریافت کند .

تکالیف مستاجر

از جمله تکالیفی که مستاجر در قرارداد اجاره دارد عبارت است از :

از اولین تکالیف مستاجر پرداخت اجاره بها در عوض تملیک منفعت یا استفاده منفعت مال مورد اجاره می باشد که در قرارداد اجاره میزان آن بین طرفین توافق شده است . همانطور که در ماده 490 قانون مدنی بیان گردیده مستاجر باید اجاره بها را در موعد تعیین شده در قرارداد پرداخت کند .

از دیگر تکالیف مستاجر، در کنار تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، طبق ماده فوق این است که از مالی که اجاره کرده است به نحو متعارف استفاده نماید و تعدی و تفریط نکند و در صورتی که مستاجر در استفاده از مورد اجاره تعدی یا تفریط نماید ، موجر حق فسخ معامله را دارد .

مستاجر موظف است در پایان قرارداد اجاره مالی که اجاره کرده است به عنوان مثال : ملک یا خودرو و غیره را به مالک تحویل دهد و در غیر این صورت موجر می تواند الزام او را از محاکم بخواهد یا مستاجر را مجبور به تخلیه عین کند .

تقسیم ارث

اختلاف در تقسیم ارث

اختلاف در سهم الارث، عدم مشارکت وراث در فروش مال مشترک از مصادیق اختلاف در تقسیم ارث و عدم همکاری وراث می باشد. جهت پیشگیری از اختلاف هر فرد می تواند قبل از فوت اقدام به تنظیم وصیت نامه نماید یا بنا به توافق، یکی از وارثین وکیل انجام امور ارث گردد. گرفتن گواهی انحصار وراثت، حکم تقسیم و تحریر ترکه یا دستور فروش مال مشاعی، راه حل های اختلاف در تقسیم ارث می باشد.

انسان موجودی اجتماعی است که همواره در حال تلاش بوده و ماحصل این تلاش اموال و اسبابی است که برای وی زندگی آرامی را رقم می زنند. ملک، زمین، اتومبیل شخصی و مواردی از این قبیل دستاوردهایی است که معمولا پس از مرگ افراد بجا مانده و دیگر برای او قابل استفاده نخواهند بود و مطابق شرع و قانون به وراث وی تعلق خواهند گرفت.

پیرو همین امر آنچه از گذشته تا کنون اغلب افراد پس از مرگ عزیزانشان با آن روبرو می شوند عدم همکاری وراث و به تبع آن اختلاف در تقسیم ارث می باشد. که در اغلب موارد افراد در این امر با چالش هایی مانند عدم همکاری وراث، اختلاف در میزان دقیق سهمی که به هر وارث تعلق می گیرد، نحوه استفاده از مالی که به طور شراکتی بین افراد موجود است، فروش مال مشارکتی و مواردی از این دست روبرو می شوند.

چنانچه با امر اختلاف در تقسیم ارث و عدم همکاری سایر وراث در تقسیم ارثیه، اختلاف در میزان سهم الارث هر فرد، فروش مال مشارکتی و مسایلی از این دست روبرو هستید با ما همراه باشید. در این مقاله بر آن شدیم به مبحث اختلاف در تقسیم ارث، پیشگیری از این امر و ارائه راه حل های اختلاف در تقسیم ارث بپردازیم.

 

اختلاف در تقسیم ارث به چه معناست؟

بعد از فوت، فرد کنترل و مالکیت خویش بر اموال و دارایی اش را از دست داده و اموال و دارایی های بجا مانده از وی به وراث قانونی او تعلق می گیرد. هنگامی که متوفی وصیت نامه ای تنظیم ننموده یا وراث وی قادر به تراضی و توافق بر سر اداره و تقسیم ارثیه نباشند همین امر موجب بروز اختلافات فی مابین آنها می گردد.

مطابق ماده 589 قانون مدنی که اشعار می دارد: “هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل می آید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.” وراث می توانند در خصوص تقسیم ارثیه مشترک نیز با یکدیگر توافق و تراضی نمایند یا در صورت اختلاف در تقسیم ارث و عدم همکاری وراث تقسیم مال مشاعی را بعد از گرفتن گواهی انحصار وراثت از دادگاه بخواهند.

از مصادیق اختلاف در تقسیم ارث و عدم همکاری وراث می توان به موارد زیر اشاره نمود:

متوفی دارای آپارتمانی است که پس از فوت، برخی وراث بدون پرداخت هیچ گونه اجاره یا وجهی به سایرین در آن سکونت دارند.

یک یا چند نفر از وراث غایبند یا برخی از وراث از قبول ارث سر باز می زنند.

چند تن از وراث قصد فروش سهم الارث خود را دارند اما با مخالفت یا عدم همکاری سایر وراث روبرو می گردند.

برخی وراث، قصد تقسیم ارث  بدون انحصار وراثت را دارند و یکی از وراث، مخالف است.

در بین وراث افرادی زیر سن قانونی، بیمار یا سالخورده وجود دارد که قدرت اداره و مدیریت امور حقوقی خود را نداشته و برخی از وراث ادعای مدیریت و مالکیت بر ارثیه آنها را دارند.

شانه خالی کردن برخی وراث از پرداخت دیون و بدهی های فرد متوفی یا ادعای بر حق بودن جهت گرفتن طلب های متوفی از بدهکاران وی بدون ارائه هیچگونه صورت حساب و گزارشی به سایرین.

باید دانست موارد بالا تنها مصادیقی از اختلافات در تقسیم ارث می باشند. چنانچه با مسائلی از این دست روبرو هستید در ادامه مقاله به بررسی و ارائه راهکار قانونی جهت مرتفع کردن آنها خواهیم پرداخت.

 

روش های پیشگیری از اختلاف در تقسیم ارث

پیرو اختلافات پیش آمده در تقسیم ارثیه و مسائل مربوط به سهم الارث و مواجه شدن با ناسازگاری و عدم همکاری برخی وراث در خصوص ارث بجا مانده از متوفی، می توان به راهکارهای زیر جهت پیشگیری از اختلاف در تقسیم ارث اشاره داشت که برخی از آنها مربوط به قبل از فوت فرد است و باید توسط خود وی انجام گیرد و برخی دیگر بعد از فوت توسط وراث وی:

تنظیم یک وصیت نامه قبل از فوت: جهت پیشگیری از اختلاف در تقسیم ارث بین وراث، هر فرد می تواند قبل از فوت خود اقدام به تنظیم وصیت نامه نموده. این وصیت نامه می تواند با حضور شخص در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد یا به خط خود فرد با ذکر دقیق تاریخ و امضاء به صورت خودنوشت باشد. باید دانست بر اساس ماده 291 قانون امور حسبی وصیت نامه باید بر اساس تشریفات قانونی تنظیم گردد در غیر این صورت در مراجع رسمی پذیرفته نیست مگر اینکه اشخاص ذینفع در ارث به صحت آن اقرار نمایند.

 

تنظیم وصیت نامه عهدی و مشخص نمودن وصی: بر اساس ماده 826 قانون مدنی یکی از اقسام وصیت، وصیت عهدی می باشد که در آن فرد وصیت کننده یک یا چند نفر را برای انجام امر یا اموری مامور نماید. مستفاد از ماده 854 قانون مدنی، هر فرد می تواند به موجب وصیت، یک یا چند نفر را مکلف به انجام اموری بعد از فوت خود نماید که به این افراد در اصطلاح حقوقی وصی گفته می شود. صلاحیت وصی می تواند ناظر به تربیت و نگهداری از اولاد متوفی، پیگیری امور مربوط به دیون و بدهی های وی بعد از فوت، رسیدگی به امور معنوی از قبیل نماز و روزه و هر امر دیگری باشد که فرد در وصیت نامه خود تعیین می نماید.

تفویض وکالت به یکی از وراث در خصوص امور مربوط به ارث: وراث می توانند جهت پیشگیری از اختلافات احتمالی در خصوص ارثیه، به یکی از وراث که مورد اعتماد و اطمینان سایرین می باشد وکالت داده و در یکی از دفاتر اسناد رسمی به وی تفویض اختیار نمایند تا به نمایندگی از سایر وراثین در خصوص امور مربوط به ارث مانند گرفتن برگه گواهی انحصار وراثت و حکم تقسیم ترکه از شورای حل اختلاف، حضور در دفاتر اسناد رسمی به عنوان نماینده قانونی سایر وراث جهت امضا هنگام فروش مالی که به طور مشترک بین وراث موجود است و مواردی از این قبیل حاضر گشته و پس از تعیین تکلیف امور، ماحصل کار را در اختیار سایرین قرار دهد.

 

راه حل های اختلاف در تقسیم ارث

علی رغم آنکه بعد از فوت فرد اموال و دارایی های باقی مانده به صورت قهری و اجباری به وراث متوفی انتقال می یابد همچنان که در بالا اشاره نمودیم گاهی وراث قادر به تراضی و توافق بر سر نحوه تقسیم و مدیریت ارثیه نبوده و در این امر دچار اختلافاتی با یکدیگر می گردند که در ادامه به ارائه راه حل های قانونی جهت حل این تعارضات اشاره خواهیم نمود:

گرفتن برگه گواهی انحصار وراثت: برای اینکه وراث بتوانند در سهم خود هرگونه دخل و تصرفی از قبیل خرید، فروش، اجاره یا هرگونه استفاده شخصی داشته باشند در بدو امر باید هویت آنها به عنوان ورثه متوفی تائید و پس از آن میزان سهم الارث هر فرد مشخص گردد.گام اول و از ملزومات این امر اقدام به ثبت دادخواست گواهی انحصار وراثت از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و درخواست صدور گواهی انحصار وراثت توسط هر یک از ذینفعان از شورای حل اختلاف می باشد.

مطابق قانون افراد ذینفع عبارتند از: هریک از وراث یا نمایندگان قانونی آنها از قبیل قیم یا وکیل، هر فردی که از صدور این گواهی نفع می برد از قبیل طلبکاران یا شخصی که به هر سبب مالی را از یکی از وراث خریداری نموده به شرط داشتن مدارک مثبت طلبکار بودن یا خرید، وصی یا همان شخصی که متوفی انجام برخی امور را به وی محول نموده.

دادخواست تقسیم ترکه: پس از گرفتن گواهی انحصار وراثت حال نوبت راه حل بعدی، طرح دعوای تقسیم ترکه و تقاضای صدور حکم به تقسیم ترکه از شورای حل اختلاف می باشد. تقسیم ترکه به معنای مشخص نمودن میزان سهم دقیق هر فرد از ارثیه است که هریک از وراث یا چنانچه متوفی اقدام به تعیین وصی نموده باشد می توانند تقاضای این امر را از محاکم قضایی بنمایند. در حکم صادره از مرجع صالح سهم الارث هریک از وراث به طور دقیق و معین ذکر میگردد و پس از آن هر یک از وراث می تواند با پرداخت مالیات بر ارث، بدون نیاز به کسب اجازه از سایرین اقدام به فروش سهم خود نماید.

 

دادخواست تحریر ترکه: چنانچه وراث یا نمایندگان قانونی آنها از تمامی دارایی ها یا دیون به بجا مانده از متوفی خبر نداشته یا بر سر آن اختلاف داشته می توانند اقدام به ثبت دادخواست تحریر ترکه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و تقاضای صدور حکم به تحریر ترکه از شورای حل اختلاف نمایند. بر اساس ماده 206 قانون امور حسبی تحریر ترکه به معنای تعیین مقدار ترکه و دیون متوفی است. در این صورت شورای حل اختلاف اقدام به نشر آگهی و تنظیم صورت مجلس از دارایی های متوفی نموده. لازم به تذکر است هرگاه یک یا چند نفر از وراث غایب باشند یا برخی از وراث از قبول ترکه سر باز زنند تحریر ترکه الزامی است.

دادخواست مهر و موم ترکه: گاهی پیش می آید اختلاف بین وراث به حدی است که بیم سوء استفاده از آنچه به عنوان ارث باقی مانده می رود یا شرایط ارثیه به گونه ای است که بیم تضییع و تفریط در آن می رود. در این حالت هریک از ذینفعان می تواند به استناد ماده 167قانون امور حسبی از دادگاه تقاضای مهر و موم ترکه را بنمایند.

دادخواست دستور فروش مال مشاعی در دادگاه: ماده 4 قانون افراز و فروش مال مشاعی بیان میدارد: “ملکی که به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه فروخته می شود.” قابلیت افراز یعنی بتوان چیزی را بدون آنکه به ماهیت آن خللی وارد آورد یا از ارزش آن کم شود تفکیک و تقسیم نمود. در بسیاری از موارد مانند اتومبیل یا آپارتمان ما نمی توانیم مال را بدون خلل به ارزش یا ماهیت آن تفکیک و تقسیم نمائیم در این حالت شراکت افراد در آن مال به صورت مشاعی بوده یعنی در جزء جزء مال به میزان سهم خود شریک می باشند. در صورت بروز اختلاف در فروش مالی که شراکت افراد در آن به نحو اشاعه می باشد هر یک از شرکا و وراث می توانند تقاضای دستور فروش مال مشاعی را از دادگاه داشته باشند. در این حالت پس از جلب نظر کارشناس دادگستری در خصوص قیمت، مال جهت فروش به مزایده گذاشته شده و ماحصل فروش آن به صندوق دادگستری واریز گردیده و هریک از وراث حق مطالبه سهم خود را از صندوق دادگستری خواهد داشت.

 

دادخواست نصب قیم: گاه پیش می آید در بین وراث فردی بیمار، کودک یا مجنون می باشد که شخصا قادر به اداره امور خود اعم از مالی و غیر مالی نبوده این موارد از اقسام حجر بوده و به چنین شخصی در قانون محجور گفته می شود. زمانی که در بین وراث فرد محجوری وجود دارد ممکن است وراث در خصوص اداره امور او دچار اختلاف شوند. باید دانست در خصوص امور مربوط به محجور تمامی تصمیمات بر عهده قیم وی می باشد. جهت تعیین قیم هریک از وراث یا ذینفعان می توانند از دایره سرپرستی دادگاه خانواده درخواست نصب قیم نمایند. دادستان با بررسی درخواست به تعیین قیم برای فرد محجور می پردازد. حدود اختیارات قیم مشخص و محدود است و در مواردی از قبیل فروش مال مربوط به محجور باید از دادگاه کسب اجازه نماید.

قواعد سرقفلی

قانون و قواعد سرقفلی مغازه در سال 56، موجر را در خصوص تخلیه ملک محدود نموده و اصل را بر این گذاشته، چه سرقفلی گرفته شود و چه گرفته نشود، سرقفلی به ملک تجاری تعلق می گیرد. این قانون در سال ۷۶ مورد بازنگری قرار گرفت و به موجب آن، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق سرقفلی دارد.

یکی از اصطلاحاتی که در حوزه اجاره کردن اماکن تجاری مطرح می شود، بحث سرقفلی می باشد. منظور از سرقفلی وجهی است که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ملک تجاری، توسط مستاجر به موجر پرداخت شده و به این ترتیب؛ موجر موظف است تا در پایان مدت اجاره، آن ملک را مجددا به مستاجر اجاره داده و عقد اجاره را با وی تمدید نماید. در صورتی که موجر از این حق خود انصراف دهد، این مبلغ می بایست توسط موجر به وی پرداخت شود.

قانون گذار، به منظور تنظیم روابط بین مستاجر و موجر در حوزه سرقفلی، قوانین و مقررات مختلفی را وضع نموده است که از آن به عنوان، قانون سرقفلی یاد می شود. از آن جا که رعایت این قوانین و مقررات در زمان اعمال سرقفلی بر ملک تجاری الزامی می باشد، افراد می بایست با مواد و مندرجات این قانون آشنایی کامل داشته باشند.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که قانون سرقفلی مغازه سال ۵۶ چه می باشد؛ به بیان مقررات و مندرجات این قانون در سال 76 بپردازیم. سپس در خصوص قانون سرقفلی سال 1402 صحبت خواهیم کرد.

 

قانون سرقفلی مغازه سال 56

مقررات مربوط به سرقفلی در ابتدا، در سال 56 در قانون روابط موجر و مستاجر مطرح گردید. در این ماده به طور مستقیم، از اصطلاح سرقفلی استفاده نشده، اما مالک را در خصوص تخلیه ملک تجاری محدود کرده و اصل را بر این گذاشته است که مالک، حق تخلیه ملک تجاری را ندارد؛ مگر این که دلایل و اسباب ذکر شده در این قانون، وجود داشته باشد.

به موجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، موجر می‌ تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌ نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد، که این حق می تواند در موارد زیر اعمال شود:

در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌ نامه و یا در موردی که اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزعا به هر صورتی که باشد؛ به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌ الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند؛ بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌ نامه تنظیم شده باشد.

در صورتی که در اجاره‌ نامه محل سکنی، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد؛ مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید، درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌ شود.

در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌ بند فوق داشته باشد موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.

هر‌ گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌ نامه قید شده استفاده گردد.

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر شده، از پرداخت مال‌ الاجاره یا اجرت‌ المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌ کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

بنابراین، در قانون سرقفلی مغازه سال 56، موارد تخلیه ملک از جانب موجر محدود گردیده و تا دلایل قید شده در قسمت فوق، موجود نباشد؛ مالک نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را نماید. با این حال، این قانون در سال 1376 مورد بازنگری قرار گرفت که در قسمت بعدی مقاله به آن پرداخته شد.

 

قانون سرقفلی سال 76

همانطور که پیش تر بیان شد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، در سال 76 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت. از تاریخ لازم‌ الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های‌ دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌ شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۷۶، برخلاف قانون سال ۵۶، به طور صریح از لفظ سرقفلی برای بیان موضوعات مرتبط استفاده شده و فصل دوم آن، به بیان مقررات سرقفلی اختصاص داده شده است. بنابراین، می توان بیان داشت که قانون سرقفلی سال 76 در واقع همان فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر بوده که دارای 6 ماده مرتبط به سرقفلی می باشد.

یکی از عمده ترین تفاوت های قانون سرقفلی مغازه در سال 56 با سال 76، در این است که برای اجاره اماکن تجاری (قبل از تصویب قانون سال ۷۶) چه سرقفلی گرفته می شد و چه گرفته نمی شد، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت. در حالی که در قانون سال 76، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق مطالبه سرقفلی دارد و اگر این حق، در قرارداد نوشته نشود، سرقفلی به فرد تعلق نمی گیرد.

ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در این رابطه بیان می دارد: « چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.» لازم به ذکر است که مفاد این قانون، تنها نسبت به قراردادهای اجاره بعد از سال 76 اطلاق می شود و قابلیت اعمال بر قراردادهایی که قبل از تصویب این قانون، منعقد شده، ندارد. علاوه بر این، ‌در این زمینه، آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر، نیز به تصویب رسیده که موادی از آن، به بیان موضوع سرقفلی اختصاص داده شده است.

 

 قانون سرقفلی سال 1402

در قسمت های پیشین مقاله، توضیحاتی در رابطه با قانون سرقفلی سال 56 و ۷۶ ارائه گردید و بیان شد که در سال ۵۶ سرقفلی، در هر صورت به اجاره ملک تجاری تعلق می گرفت، اما در سال 76 اگر این حق، در قرارداد سرقفلی نوشته شود؛ مستاجر حق سرقفلی خواهد داشت. در این قسمت از مقاله، قصد داریم تا به توضیح قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲ بپردازیم.

قانون سر قفلی سال 1402 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و ۷۶ تبعیت می نماید و قانون و مقررات جدیدی، در این خصوص، به وسیله نهادهای قانون گذاری وضع نشده است. از این رو، اگر قرارداد اجاره و سرقفلی یک ملک تجاری، قبل از سال 76 منعقد شده باشد، قانون وضع شده روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بر آن حاکم است و اگر قرارداد مذکور، بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد، از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 تبعیت خواهد کرد. همچنین، سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابلیت به ارث رسیدن دارد که به آن ارث سرقفلی گفته می شود.

ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، در این خصوص بیان می دارد: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌ بود.» بنابراین، افراد می بایست برای مطالعه قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲، به قوانین موجر و مستاجر سال 56 و 76 مراجعه نمایند.

 

دانلود قانون سرقفلی

در قسمت های گذشته مقاله، به قانون سرقفلی در سال های 56، 76 و سال 1402 پرداخته شد و بیان گردید که از زمان تصویب قانون سرقفلی در سال ۷۶، قانون جدیدی در خصوص سرقفلی تصویب نگردیده است و افراد می بایست با توجه به زمان انعقاد قرارداد اجاره خود، به قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ یا ۷۶ مراجعه نمایند.

 

انواع اجاره نامه

تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی

قرارداد اجاره از مهمترین قراردادهایی است که هر ساله تعداد زیادی از آن بین افراد منعقد می شود . بر قرارداد اجاره قواعد متفاوتی حاکم است از جمله فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ، فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت ، اجاره مال مشاع ، اجاره دادن مال اجاره ای ، انعقاد قرارداد اجاره بدون مدت ، اجاره به شرط تملیک و موارد بسیار دیگر . یکی از سوالاتی که اغلب در مورد اجاره نامه وجود دارد این است که تفاوت بین قرارداد اجاره رسمی یا محضری و قرارداد اجاره عادی چیست یا اینکه قرارداد اجاره رسمی چه مزیتی نسبت به اجاره نامه عادی دارد . از این رو ما در این مقاله ابتدا به بررسی اجاره نامه عادی ، اجاره نامه رسمی یا محضری و تفاوت بین اجاره نامه رسمی و عادی می پردازیم .

اجاره نامه عادی

اجاره نامه عادی یا اجاره نامه دستی ، اجاره نامه ای است که توسط موجر و مستاجر منعقد می شود و معمولا در بنگاه معاملات منعقد می شود . این قرارداد با حضور حداقل دو شاهد منعقد می شود .

 

اجاره نامه رسمی

برخلاف اجاره نامه عادی ، اجاره نامه رسمی ، قراردادی است که در دفتر خانه ثبت رسمی می شود و در واقع از اعتبار یک سند رسمی برخوردار است .

 

تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی

اجاره نامه ها معمولا در دفاتر املاک به امضا موجر و مستاجر می رسند که همانطور که گفتیم انعقاد قرارداد اجاره به این ترتیب تنها منجر به انعقاد یک سند عادی می شود و مانند همه قراردادهای دیگری است که بین افراد به صورت غیر رسمی منعقد می شود . اما سند رسمی ، سندی است که در دفترخانه تنظیم شده است و از اعتبار قانونی بالایی برخوردار است اما اغلب مردم بابت هزینه دفترخانه اقدام به انعقاد اجاره نامه عادی می کنند . علاوه بر این تفاوت اجاره نامه عادی و محضری را می توان در مواردی زیر نیز دانست :

1- اجاره نامه رسمی قابل انکار و تردید نیست اما می توان نسبت به قرارداد اجاره عادی ، ادعای تردید مثلا ادعای جعل کرد .

2- اجاره نامه رسمی قابل استناد به تاریخ رسمی است

3- قرارداد اجاره رسمی چون سند رسمی محسوب می شود لازم الاجراست و باید حتما مواد قرارداد اجرا شود و هیچ یک از دو طرف قرارداد نمی تواند به جز در شرایط قانونی از انجام آن سرباز بزند .

4- فرق دیگر اجاره نامه رسمی و عادی در این است که قرارداد اجاره رسمی تحت تاثیر زمان نیست و در همیشه می تواند قاطع و رافع دعوی باشد .

اسقاط کافه خیارات

اسقاط به معنی از بین بردن و کافه به معنای تمام است. اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمام خیاراتی که به موجب آنها می توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد. اسقاط کافه خیارات معمولا به صورت بندی در قرارداد اصلی آورده می شود یا اینکه بعدا موضوع توافقی جداگانه قرار می گیرد. اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش یعنی شما می پذیرید حتی اگر به صورت واضح و آشکار در قرارداد ضرر کردید باز هم حق فسخ معامله را ندارید.

امروزه و در اکثر موارد هنگام انعقاد قراردادها، متن قرارداد به صورت فرم های چاپی و از پیش آماده شده در بنگاه ها و دفاتر مختلف موجود است و افراد صرفا با امضا زدن آن، بدون هیچگونه مطالعه اقدام به پذیرفتن و انعقاد قرارداد می نمایند که همین امر گاهی منجر به بروز خسارت های جبران ناپذیری می گردد. از جمله بندهای موجود در قرارداد های پیش فرض، جمله اسقاط کافه خیارات یا اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش است که در صورت پذیرش آن افراد حق هرگونه فسخ یکجانبه معامله را از خود سلب می نمایند و ممکن است موجبات ضرر و زیان خود را فراهم آورند. 

از این رو در این مقاله بر آن شدیم تا به بررسی خیارات، اسقاط کافه خیارات یعنی چه و معنای جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش از طرفین بعمل آمد بپردازیم. جهت اطلاع از معنای اسقاط کافه خیارات و خیارات در حقوق با ما همراه باشید.

 

خیارات در حقوق

در تقسیم بندی عقود به اعتبار دوام آنها میتوان آن را به عقود جایز و لازم تقسیم کرد. تعریف عقد لازم و عقد جایز عبارت است از: عقد جایز عقدی است که هریک از طرفین هر زمان بخواهند می توانند آن را برهم بزنند و عقد لازم عقدی است كه هیچیک از دو طرف حق برهم زدن آن را ندارد مگر در صورتيكه در آن شرط فسخ باشد یا به موجب خیارات قانونی اقدام به فسخ آن نمایند. خیار، حق است و به معنی توانایی برهم زدن عقد لازم از سوی صاحب خیار است. خیارات در حقوق عبارتند از: خیار مجلس ، خیار حیوان ، خیار شرط، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار غبن، خیار تبعض صفقه، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف از وصف.

اعمال خیارات زمانی است که قرارداد منعقد شده، شرایطی که موجب ترغیب دو نفر برای انعقاد قرارداد شده است را از دست داده و به همین دلیل یکی از آنها دیگر تمایلی به ادامه قرارداد ندارد یا مایل است اقدام به فسخ قرارداد نماید. البته هر خیار دارای شرایطی است که در صورت وجود شرایط امکان اعمال آن فراهم می باشد. از جمله مثال های اعمال خیارات می توان به این موارد اشاره داشت: مثلا وقتی خانه خریداری شده کوچکتر از موردی است که در قرارداد ذکر شده یا کالای خریداری شده دارای عیب است یا اینکه فروشنده کالای تقلبی به مشتری فروخته است در همه این موارد و مواردی از این دست، خریدار حق بر هم زدن یک جانبه معامله را دارد.

 

اسقاط کافه خیارات یعنی چه ؟

همان گونه که در بالا اشاره کردیم خیار، حقی است که در قانون برای افراد پیش بینی شده تا در صورت وجود شرایط و چنانچه در قرارداد تخلفی رخ داده بود افراد بتوانند یک جانبه اقدام به برهم زدن قرارداد کنند. اگرچه خیارات حقی برای صاحب خیار محسوب می شوند اما هر صاحب حقی، اصولا می تواند از حق خویش صرف نظر کند. که این صرف نظر می تواند به صورت پذیرش شرط اسقاط کافه خیارات ذیل قرارداد و به صورت شفاهی یا ضمنی باشد.

اسقاط به معنی از بین بردن، از ارزش انداختن و کافه به معنای تمام است. اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمام خیاراتی که به موجب آنها می توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد. اسقاط کافه خیارات معمولا به صورت بندی در قرارداد اصلی آورده می شود یا اینکه بعدا موضوع توافقی جداگانه قرار می گیرد. ما با امضای قرارداد و پذیرش اسقاط کافه خیارات در قرارداد، دیگر هیچ راهی برای فسخ یک جانبه قرارداد نداریم و حق خود را در این باره به طور کلی از بین می بریم.

 

معنای جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش از طرفین بعمل آمد چیست؟

همانطور که در بالا توضیح دادیم اسقاط کافه خیارات به معنای ساقط کردن حق فسخ یک جانبه قراردادها می باشد. اما حالت شدیدتر اسقاط کافه خیارات، اسقاط خیارات ولو غبن فاحش است. غبن به معنای فریب و خسارت و فاحش به معنای آشکار و واضح و مسلم است. که پذیرش این جمله در قراردادها گاهی موجبات ضرر و زیان را برای افراد فراهم می آورد. با پذیرش اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هرچند فاحش یعنی شما می پذیرید حتی اگر به صورت واضح و آشکار و مسلم در این قرارداد ضرر کردم باز هم حق فسخ معامله را ندارم. از این رو بهتر است بدانید که این جمله، کاملا به ضرر خریدار است و باید در پذیرش آن احتیاط کرد.

در کنار لغت فاحش که به معنای مسلم، آشکار و زیاد است، لغت افحش نیز وجود دارد که به معنای آشکارتر، واضح تر، زیادتر است. گاهی ما در قرارداد خیار غبن فاحش را ساقط می کنیم اما چنانچه خسارت بسیار زیاد یا به عبارتی افحش باشد در صورت اثبات، حق برهم ردن معامله را خواهیم داشت اما گاهی در عقود جمله “بالاسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحشا کان او افحش” نیز قید می شود و این بدین معناست که فرد با پذیرش آن می پذیرد حتی اگر خسارت چندین برابر حد معمول بود هم باز نتواند اقدام به فسخ یکجانبه قراداد نماید.

تحریر وصیت نامه

تحریر وصیت نامه

نحوه نوشتن وصیت نامه عهدی و تملیکی و نکات مربوط به نوشتن هریک از این دو وصیت نامه، کاملا بستگی به این دارد که وصیت نامه، به صورت خود نوشت تنظیم شود یا به صورت سری یا رسمی. در نوشتن وصیت نامه خودنوشت، نوشته شدن وصیت نامه به خط موصی و وجود امضای او و درج تاریخ به خط خود او، ضروری است، اما در وصیت نامه سری، صرف امضای موصی، کافی بوده و وصیت نامه می تواند، به خط خود موصی نباشد، همچنین، وصیت نامه رسمی، حتما باید در دفترخانه تنظیم شده و به امضای موصی برسد.

 

وصیت نامه، سندی است که به موجب آن، عمل وصیت کردن، پیش از مرگ، صورت می گیرد و وصیت کننده، از طریق آن، در خصوص نحوه تقسیم اموال متعلق به او، برای بعد از فوت خود، تصمیم گیری کرده و در خصوص برخی تعهداتی که بر گردن دارد، نظیر پرداخت دیون یا مراقبت از فرزندان صغیر خود، تعیین تکلیف می نماید که این سند، یعنی وصیت نامه، می تواند، به صورت تنظیم شود و بر اساس نحوه تنظیم، به سه نوع وصیت نامه سری، رسمی و خودنوشت، تقسیم می شود.

 

وصیت نامه، بر اساس موضوع آن نیز قابل تقسیم بوده که بر این اساس، می توان آن را به وصیت نامه عهدی و وصیت نامه تملیکی، تقسیم نمود که در وصیت نامه تملیکی، در خصوص نحوه تقسیم اموال، بعد از فوت، تعیین تکلیف شده و در وصیت نامه عهدی، در خصوص انجام امر یا امور ویژه و تعیین مامور برای انجام آن ها، تعیین تکلیف می گردد. از آنجا که نحوه نوشتن وصیت نامه عهدی و تملیکی، قواعد ویژه ای داشته و بدون رعایت این قواعد، وصیت نامه تنظیمی، صحیح نبوده، ضروری است تا از این قواعد، مطلع بود.

از این رو، در مقاله حاضر، قصد داریم درباره نحوه نوشتن وصیت نامه عهدی و تملیکی، صحبت کرده و نکات مربوط به نوشتن هریک را از منظر قانون بگوییم؛ سپس، یک نمونه وصیت نامه، ارائه کرده و فایل دانلود آن را در اختیار خوانندگان محترم، قرار دهیم. علاقمندان به کسب اطلاعات بیشتر در خصوص این موضوع، می توانند، در ادامه مقاله، همراه ما باشند.

 

نحوه نوشتن وصیت نامه تملیکی 

برای اینکه بتوانیم، در خصوص نحوه نوشتن وصیت نامه تملیکی، صحبت کنیم، ابتدا لازم است تا به طور مختصر بگوییم که مقصود از وصیت نامه چیست و مفهوم حقوقی وصیت تملیکی، چه می باشد، سپس، در خصوص انواع وصیت نامه، از حیث نحوه تنظیم و قواعد آن ها، صحبت کرده و در نهایت، در یک جمع بندی کلی از مقدمات ارائه شده، نحوه نوشتن وصیت نامه تملیکی و پس از آن، عهدی را توضیح دهیم.

وصیت نامه، یک سند است که به موجب آن، عمل وصیت کردن، صورت می گیرد و فرد، قبل از فوت خود، برای تقسیم اموال و دارایی هایش در بعد از مرگ خود، همچنین، انجام برخی وظایف، تکالیف و عهودی که بر عهده داشته، تعیین تکلیف می نماید. وصیت، با توجه به موضوع آن، می تواند به اقسام وصیت اعم از عهدی و تملیکی، تقسیم گردد و به تبع این تقسیم، یکی از انواع وصیت نامه، از حیث موضوع، وصیت نامه تملیکی می باشد.

قانون گذار، در قانون مدنی، در ماده 826 خود، در تعریف وصیت تملیکی، مقرر می دارد: “وصیت تملیکی، عبارت است از اینکه کسی، عین یا منفعتی را از مال خود، برای زمان بعد از فوتش، به دیگری، مجانا تملیک کند.” بر اساس این ماده، چنانچه کسی، به موجب وصیت نامه، عین یا منفعتی از اموالش را برای بعد از فوت، به دیگری تملیک کند، وصیت تملیکی تحقق یافته است.

همچنین، وصیت نامه را می توان از حیث نحوه تنظیم آن، به وصیت نامه سری، رسمی و خود نوشت، تقسیم کرد که هم وصیت عهدی و هم وصیت تملیکی می توانند، بر اساس یکی از این نحوه ها، تنظیم گردند و باید، در هریک از این شیوه ها، قواعد مخصوص به آن روش، از منظر قانون مدنی و قانون امور حسبی، رعایت شود. نحوه نوشتن وصیت نامه تملیکی، بر اساس نوع تنظیم آن، به شرح زیر است:

 

نحوه نوشتن وصیت نامه تملیکی، به صورت خود نوشت

نحوه نوشتن وصیت نامه تملیکی به صورت خودنوشت که به آن، وصیت نامه عادی نیز می گویند، بدین شکل خواهد بود که موصی باید، با خط خود، اقدام به نوشتن وصیت نامه تملیکی کرده و پس از تعیین تکلیف در خصوص موصی به و اتمام نوشتن وصیت نامه، تاریخ دقیق تنظیم آن را که شامل روز، ماه و سال است، با خود خود، در آن درج کند و ذیل آن را امضا، مهر یا اثر انگشت نماید. بدون رعایت حتی یکی از این موارد، وصیت تملیکی نوشته شده به صورت خودنوشت، فاقد اعتبار است.

  

نحوه نوشتن وصیت نامه تملیکی، به صورت سری

نحوه نوشتن وصیت نامه تملیکی به صورت سری، بدین شکل خواهد بود که موصی باید، با خط خود یا خط هر فرد دیگری، اقدام به نوشتن وصیت نامه تملیکی سری نموده و در نهایت، آن را شخصا، امضا نماید. البته، در شرایطی که فرد، قادر به صحبت کردن نباشد، وصیت نامه تملیکی سری، حتما باید، به خط موصی، و در حضور مسئول دفتر اسناد رسمی، نوشته شود و مسئول دفتر نیز، وصیت نامه نوشته شده را تایید کند. سپس، در اداره ثبت محل اقامت موصی یا محل های دیگری که در آیین نامه وزارت دادگستری تعیین شده است، به امانت سپرده شود.

نحوه نوشتن وصیت نامه تملیکی، به صورت رسمی

نحوه نوشتن وصیت نامه تملیکی به صورت رسمی، بدین شکل خواهد بود که موصی باید، با در دست داشتن مدارک هویتی خود و در کمال اختیار و صحت عقل، به یکی از دفاتر اسناد رسمی، مراجعه کرده و اقدام به تنظیم وصیت نامه تملیکی رسمی، توسط مامور صلاحیت دار کرده و در نهایت، ذیل وصیت نامه تنظیمی را مهر، امضا، یا اثر انگشت نماید.

 

نحوه نوشتن وصیت نامه عهدی

قبل از توضیح در خصوص نحوه نوشتن وصیت نامه عهدی، باید، بگوییم که از منظر قانون مدنی، به چه وصیتی، عهدی گفته می شود و امکان تنظیم آن، به چه صورت هایی، وجود دارد، سپس، نحوه نوشتن وصیت نامه عهدی را بر اساس قانون مدنی و قانون امور حسبی، توضیح دهیم. 

ماده 826 قانون مدنی، در خصوص وصیت عهدی، مقرر می دارد: “وصیت عهدی، عبارت است از اینکه شخصی، یک یا چند نفر را برای انجام امر یا اموری یا تصرفات دیگری، مامور می نماید.” بنابراین، چنانچه کسی، به موجب وصیت نامه، یک نفر یا چند نفر را برای انجام کاری یا انجام تصرفاتی، مامور کند، وصیت عهدی تحقق یافته است.

همانند آنچه در قسمت قبل، در خصوص وصیت نامه تملیکی، توضیح دادیم، وصیت نامه عهدی نیز می تواند به سه شکل خود نوشت، سری و رسمی یا محضری، تنظیم گردد و قواعد و نحوه نوشتن وصیت نامه عهدی، به صورت سری، خودنوشت و رسمی، همانند آن چیزی است که در قسمت قبلی مقاله، در خصوص وصیت نامه تملیکی گفتیم.

یعنی، در نوشتن وصیت نامه عهدی به صورت خود نوشت، موصی باید آن را با خط و امضای خود و با درج دقیق تاریخ تنظیم، به خط خود بنویسد و در نوشتن این وصیت نامه به صورت سری، موصی می تواند، وصیت نامه را با خط خود یا خط شخص دیگری بنویسد اما، خود باید، ذیل آن را امضا نماید؛ تنها در صورتی، امکان تنظیم وصیت نامه عهدی سری، با خط دیگری وجود ندارد که موصی، از توان صحبت، برخوردار، نباشد. همچنین، نحوه نوشتن وصیت نامه عهدی، به صورت رسمی، با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و امضای وصیت نامه، توسط موصی خواهد بود.

یکی از موارد مهمی که هر فرد، قبل از نوشتن وصیت نامه، اعم از عهدی یا تملیکی و تنظیم آن، به صورت وصیت نامه محضری، وصیت نامه سری و یا وصیت نامه خود نوشت، باید، از آن، آگاه باشد، نکات مربوط به نحوه نوشتن وصیت نامه است که در این بخش، قصد داریم، در خصوص این نکات، صحبت کنیم.

 

نکات مربوط به نحوه نوشتن وصیت نامه، عبارتند از:

موصی، هنگام نوشتن وصیت نامه، از اهلیت قانونی لازم، یعنی، اختیار و عقل و رشد، برخوردار باشد.

موصی، ذیل وصیت نامه را امضا نماید و در صورت خود نوشت بودن وصیت نامه، حتما آن را به خط خود بنویسد و با خط خود، تاریخ تنظیم آن را درج کند.

موصی باید، نسبت به چیزی وصیت کند که در ملکیت او است و جواز تصرف در آن را دارد و نباید به مال غیر، وصیت نماید، چرا که چنین وصیتی فاقد اثر خواهد بود.

موصی نباید، به صورت مردد و مجهول، وصیت کرده و نباید در وصیت نامه نوشته شده توسط او، ابهاماتی وجود داشته باشد.

موصی نباید، در خصوص امور باطل و غیر مشروع، وصیت کند یا کسی را از ارث، محروم نماید، چرا که چنین وصیتی، فاقد وجاهت و اثر قانونی، خواهد بود و قابلیت اجرا، نخواهد داشت.

در صورتی که موصی، قادر به صحبت نیست، حتما، وصیت نامه سری را به خط خود بنویسد و این عمل، باید، نزد مامور دفاتر اسناد رسمی، صورت گیرد و مامور، باید، وصیت نامه سری تنظیم شده، توسط موصی را مورد تایید قرار دهد.

وجه التزام در معامله

وجه التزام چیست و نحوه تعیین آن ؟

وجه التزام قراردادی، شرط جبران خسارت یا جریمه دیرکرد ناشی از عدم انجام یا تاخیر در انجام تعهد بوده که در قراردادها، پیش بینی می شود. نحوه تعیین وجه التزام، با توافق طرفین و به صورت شرط ضمن عقد بوده و در قراردادهای تملیکی و مالی، قابل تعیین می باشد. از جمله تفاوت وجه التزام با خسارت تاخیر تادیه، این است که وجه التزام، حتما باید در قرارداد، پیش بینی شده باشد.

بر مبنای قانون مدنی، طرفین قرارداد، ملزم به رعایت و پایبندی به آن می باشند و بعد از انعقاد قرارداد، دارای تعهد و مسئولیت قراردادی می شوند. قرارداد، نتیجه توافق طرفین آن بوده و کلیه قرارداها، چنانچه مخالف قانون نباشند و شرایط صحت معامله نیز در آن ها رعایت شده باشد، صحیح می باشند.

این امر، موجب می شود که طرفین قرارداد، بتوانند هر طور که مایل هستند، قرارداد را منعقد کرده و هر شرطی که می خواهند را در آن، قید نمایند. یکی از شروطی که به طور معمول، در قرارداهای مالی و تملیکی، یعنی قراردادهایی که به موجب آن، مالی از مالکیت یک نفر خارج و به مالکیت شخص دیگر در می آید، بر اساس توافق طرفین درج می شود، وجه التزام است که نحوه تعیین و شرایط مخصوص به خود را دارد.

از این رو، در این مقاله، قصد داریم بگوییم که وجه التزام قراردادی چیست و شرایط دریافت آن در قانون چگونه است؛ سپس، بررسی کنیم که در چه قراردادهایی، این امکان وجود دارد که جریمه دیرکرد، قرار داد و در نهایت، تفاوت وجه التزام با خسارت تاخیر تادیه را توضیح دهیم. چنانچه، پیرامون این موضوع، سوالاتی دارید، با ما همراه باشید.

 

وجه التزام چیست ؟

در پاسخ به سوال که وجه التزام قراردادی چیست و شرایط دریافت آن در قانون چگونه است؟ باید گفت، وقتی دو نفر، قراردادی می بندند که شرایط صحت معامله نیز در آن، رعایت شده، قرارداد، بین آن ها لازم الاجرا می باشد. یعنی دو طرف، مکلف و موظف به اجرای آن هستند. طرفین قرارداد، می توانند، هر شرطی که باطل نبوده یا مبطل قرارداد نباشد را، در قراردادهای خود، درج کنند.

یکی از شروطی که طرفین قرارداد، به طور معمول، در قراردادهای مالی، جهت تضمین حقوق خود و جلوگیری از ورود خسارت و ضرر، ذکر می کنند، شرط وجه التزام است. وجه التزام، شرطی است که به موجب آن، مبلغی پیش بینی می شود تا در صورت استنکاف متعهد از انجام مسئولیت قراردادی خود یا تاخیر در انجام آن، به طرف دیگر قرار داد بپردازد. در بیان فقهی، وجه التزام، مطابق زیر، تعریف شده است:

مبلغی است که متعاقدین، در حین انعقاد عقد، به موجب توافق (خواه ضمن همان قرارداد اصلی، خواه به موجب موافقت مستقل، که در این صورت باید پیش از بروز تخلف متعهد از تعهد باشد)، به عنوان میزان خسارت (مادی یا معنوی) محتمل الوقوع ناشی از عدم اجرای تعهد و یا ناشی از تاخیر در اجرای تعهد، پیش‌بینی کرده و بر آن توافق کنند. چنین توافقی، هرگاه به صورت شرط ضمن عقد باشد، شرط جزاء یا شرط کیفری نامیده شده است. “

در واقع، وجه التزام قراردادی، جریمه دیرکرد اجرای قرارداد در غیر موعد مقرر یا خسارت عدم انجام قرارداد، به طور کل می باشد که حتما باید، به عنوان یک شرط مورد توافق، توسط دو طرف قرارداد، پذیرفته شده باشد. شرط وجه التزام، می تواند ضمن قرارداد اصلی باشد یا به موجب توافقی مستقل از قرارداد، شرط شده باشد. مهم، این است این توافق، قبل از بروز خسارت انجام گیرد. در این صورت، می توان بر اساس شرایط دریافت آن در قانون، و در صورت تخلف از انجام تعهد یا تاخیر در انجام آن، اقدام به مطالبه وجه التزام نمود.

پس از توضیح دراین خصوص که شرط جریمه دیرکرد یا وجه التزام قراردادی چیست، در ادامه، قصد داریم، در خصوص نحوه تعیین وجه التزام قراردادها توضیح دهیم.

 

نحوه تعیین وجه التزام در قرارداد

در قسمت قبل، توضیح دادیم که وجه التزام قراردادی چیست و گفتیم که معمولا، در عقد و قرارداد های مالی، جهت جریمه دیرکرد ناشی از تاخیر در انجام تعهد یا خسارت ناشی از عدم انجام تعهد به طور کلی، پیش بینی و شرط می شود. همچنین، اشاره کردیم که وجه التزام، در صورتی وجود خواهد داشت که به عنوان شرط، مورد توافق دو طرف قرارداد باشد. در این قسمت، قصد داریم، در خصوص نحوه تعیین وجه التزام در قرارداد صحبت کنیم و بگوییم که نحوه تعیین آن، چگونه می باشد.

در خصوص نحوه تعیین جریمه دیرکرد یا در واقع همان وجه التزام، باید گفت: از آنجا که وجه التزام، باید به صورت یک شرط، مورد توافق طرفین قرارداد باشد، نحوه تعیین آن می تواند، به صورت شرط ضمن قرارداد بوده یا به طور مستقل و خارج از قرارداد، میان طرفین، پذیرفته شود. مهم ترین نکته در نحوه تعیین وجه التزام، این است که پذیرش و توافق دو طرف در آن، شرط می باشد.در این حالت، در صورتی که متعهد، تعهد خود را انجام ندهد یا با تاخیر انجام دهد، می توان بر اساس نحوه دریافت آن در قانون، اقدام به مطالبه وجه التزام کرد.

 

قراردادهایی که می توان در آنها وجه التزام را شرط کرد

در قسمت های قبل، توضیح دادیم که وجه التزام قراردادی چیست و گفتیم که به آن، جریمه دیرکرد نیز می گویند. همچنین، گفتیم که نحوه تعیین آن، بر اساس توافق طرفین و به صورت شرط ضمن عقد یا یک توافق مستقل از قرارداد می باشد. پس از توضیح در این خصوص که وجه التزام قراردادی چیست، در این قسمت، قصد داریم، درباره قراردادهایی که می توان در آن ها، وجه التزام یا جریمه دیرکرد تعیین کرد، صحبت کنیم.

در پاسخ به این پرسش که در چه قراردادهایی می توان وجه التزام را شرط کرد؟ باید گفت: وجه التزام یا جریمه دیرکرد، در تمام عقود مالی استفاده می شود، ولی کار برد بیشتر آن، در عقود تملیکی است؛ یعنی قراردادهایی مانند قرارداد خرید و فروش یا عقد بیع که طبق آن، مالی از مالکیت یک نفر، طبق قرارداد، خارج می شود و به مالکیت فرد دیگر در می آید.

تفاوت وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه

در قسمت های قبل، توضیح دادیم که وجه التزام چیست و گفتیم که نحوه تعیین آن چگونه است. همچنین، اشاره کردیم که می توان در قراردادهای مالی، از این شرط، جهت جلوگیری از خسارت های احتمالی، بهره برد. در این قسمت، قصد داریم، درباره تفاوت وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه صحبت کنیم. خسارت تاخیر تادیه، خسارتی است که در صورت استنکاف عمدی متعهد از انجام مسئولیت قراردادی خود و ایجاد ضرر به طرف دیگر قرارداد، در نتیجه این استنکاف، باید پرداخت گردد و پیش بینی شدن یا نشدن آن در قرارداد، شرط نیست و تفاوت آن، با وجه التزام عبارت است از:

وجه التزام، نظیر وجه التزام عدم تنظیم سند، باید حتما، با توافق طرفین، تعیین شده باشد و مبلغ آن، نمی تواند توسط قاضی تغییر کند.

خسارت تاخیر تادیه، نیاز به پیش بینی در قرارداد نداشته و در صورت اثبات وجود ضرر ناشی از عدم انجام تعهد یا تاخیر در آن، توسط قاضی تعیین می شود.

مبلغ وجه التزام، توسط طرفین، معلوم می شود و با نرخ روز، تغییری نمی کند، مگر اینکه این امر را شرط کرده باشند.

مبلغ خسارت تاخیر تادیه، با توجه به شاخص بانک مرکزی و به نرخ روز، تعیین می گردد.

نکات حقوقی خرید ملک

نکات حقوقی خرید ملک

 

نکات حقوقی خرید زمین به سه دسته نکات حقوقی خرید زمین قبل از انعقاد معامله، حین تنظیم قرارداد و بعد از آن و زمان تحویل زمین تقسیم می شود. به طور مثال، از جمله شرایط و قوانین خرید زمین قبل از معامله این است که خریدار، صحت هویت مالک زمین را بررسی نموده و از به نام بودن سند رسمی زمین، به نام وی اطمینان حاصل نماید.

 خرید زمین و ملک، یکی از سود آورترین و مطمئن ترین، راه های سرمایه گذاری در بازار می باشد. فرآیند خرید زمین، مستلزم تحقیق، ارزیابی، ارزش گذاری و نیز اطلاع از نکات حقوقی روند خرید ملک قبل از انجام معامله، در هنگام تنظیم قرارداد و هم چنین، بعد از بستن قرارداد می باشد.

با توجه به وجود کلاهبراداران بازار مسکن و هم چنین، پیچیده بودن فرآیند خرید زمین، علاقمندان به خریداری ملک، می بایست اطلاعات دقیقی از جزئیات و نکات حقوقی خرید زمین داشته باشند، زیرا در بسیاری از مواقع، آشنا نبودن افراد با این فرآیند، سبب شده است که پرونده های زیادی در حوزه خرید ملک در دادگاه تشکیل شود.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله و هنگام تنظیم قرارداد آن چه می باشد؛ به بیان نکات حقوقی آن بعد از انعقاد قرارداد خرید زمین بپردازیم. سپس در خصوص شرایط و قوانین خرید ملک صحبت خواهیم نمود و مقررات آن را ارائه خواهیم کرد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

 

نکات حقوقی خرید زمین قبل از معاملهلات

مطابق با ماده 338 قانون مدنی، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. این عین می تواند هر چیزی باشد که از جمله آن می توان به زمین اشاره نمود. با این که خرید زمین، می تواند یک سرمایه گذاری بزرگ برای شخص محسوب شود، اما عدم اطلاع از نکات حقوقی آن باعث می شود که فرد در دام کلاهبرداران ملک گرفتار آید. به همین دلیل، در این بخش از مقاله به نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله پرداخته شده است. 

از جمله نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله، این است که خریدار برای دریافت مشاوره خرید زمین، به مشاور املاکی مطمئن مراجعه نماید؛ زیرا بسیاری از کلاهبرداری های مربوط به ملک، توسط مشاوران املاک صورت می گیرد. هر مشاور املاکی، باید دارای یک مجوز از اتحادیه‌ ی مشاورین املاک باشد که صحت عملکرد آن ها را مورد تایید قرار دهد. بنابراین، به افراد توصیه می شود که قبل از خرید ملک، از مورد اعتماد بودن بنگاه معاملاتی و مشاور املاکی مدنظر و داشتن مجوز، اطمینان حاصل نمایند.

نکته دیگر در خرید زمین قبل از معامله این است که زمین مدنظر از نزدیک مشاهده و ارزیابی شود. بسیاری از اوقات پیش می آید که افراد، زمینی را تنها با شنیدن وصف آن و بدون توجه به کاربری مد نظر، خریداری نموده و پس از انعقاد قرارداد خرید، متوجه شده اند که زمین مورد نظر، وصف های ذکر شده را نداشته یا این که کاربری آن، مناسب اقداماتی که خریدار قصد انجام آن را داشته، نبوده است. بنابراین افراد باید، مراحل استعلام زمین را با توجه به رسمی یا قولنامه بودن سند آن پیگیری نمایند.

مهم ترین نکته در خرید زمین قبل از معامله این است که صحت هویت فروشنده توسط خریدار ارزیابی گردد و از این موضوع اطمینان حاصل شود که زمین مذبور، تحت مالکیت وی قرار دارد و سند رسمی به نام خود فروشنده صادر شده است. در مواردی که معامله با فرد حقوقی و از طرف یک شرکت یا نهاد انجام می گیرد، حتما مدارک وکالت‌ نامه و نمایندگی شخص حقوقی بررسی شود تا از هرگونه سوء استفاده یا کلاهبرداری جلوگیری به عمل‌ آید.

همچینن، به افراد توصیه می شود که پیش از انعقاد معامله کیفیت و فشار آب، برق، داشتن گاز و … را مورد بررسی قرار دهند. علاوه بر این، اگر زمینی که فرد قصد خرید آن را دارد، وراثتی باشد، لازم است که تمام وراث مطابق با گواهی انحصار وراثت بر سر فروش زمین، توافق و اتفاق نظر داشته باشند.

نکات حقوقی خرید زمین در هنگام تنظیم قرارداد

در قسمت گذشته، در خصوص نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله، توضیحاتی ارائه گردید و بیان شد که مهم ترین نکته در خرید زمین قبل از معامله این است که صحت هویت فروشنده توسط خریدار ارزیابی شده و از این موضوع اطمینان حاصل گردد که سند رسمی زمین، به نام وی صادر شده است. در این بخش از مقاله قصد داریم تا به بیان نکات حقوقی خرید زمین در هنگام تنظیم قرارداد بپردازیم.

مهم ترین نکته از نکات حقوقی خرید زمین در هنگام تنظیم قرارداد، این است که برای خرید زمین طرفین معامله اهلیت انجام معامله را داشته باشند. منظور از اهلیت داشتن این است که طرفین، بالغ، عاقل و رشید باشند. عدم وجود هر کدام از این شرایط و قوانین، می تواند سبب بطلان و در پاره ای موارد، سبب عدم نفوذ قرارداد خرید زمین گردد. همچنین به موجب ماده 345 قانون مدنی، هر یک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد.

از دیگر نکات حقوقی خرید زمین در هنگام تنظیم قرارداد این است که خرید و فروش در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد. در این صورت، فرد می تواند از تحت مالکیت درآمدن زمین و عدم بروز اعتراضات بعدی، اطمینان حاصل نماید. به افراد توصیه می شود که از انعقاد قرارداد خرید زمین، به صورت قولنامه ای خودداری نمایند، زیر قولنامه ها سند عادی محسوب می شوند و اعتبار سند رسمی را ندارند.

علاوه بر این، از آن جایی که دفاتر اسناد رسمی بر اساس قانون و از طریق سامانه‌ های اینترنتی، به اطلاعات هویتی فروشنده و اطلاعات مربوط به ممنوع المعامله بودن یا نبودن طرفین معامله و بازداشت بودن یا نبودن ملک، دسترسی دارند، می توانند اخطارات لازم را پیش از انعقاد معامله به طرفین، بدهند. بنابراین، افراد می توانند با پرداخت تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی، سند خود را در این دفارت تنظیم نمایند.

نکته بعدی از نکات حقوقی خرید زمین در هنگام تنظیم قرارداد، این است که قرارداد تنظیمی میان طرفین، مطابق مقررات و به صورت جامع و کامل نوشته شود. به طور مثال طرفین معامله می بایست، ترتیبات پرداخت مبلغ معامله را بر اساس یک جدول زمانی تنظیم نموده، زمان دقیق تحویل زمین مورد نظر را مشخص کرده و برای تخلف از انجام تعهدات، ضمانت اجرای مناسب و موثر را در نظر گیرند.

 

نکات حقوقی خرید زمین بعد از قرارداد

خرید و فروش زمین و ملک، از معاملات رایج و مرسوم در فضای حقوقی ایران می باشد. با این حال، ممکن است بسیاری از افراد، از نکات حقوقی معامله زمین به قدر کافی مطلع نباشند؛ به همین دلیل در این قسمت از مقاله، قصد داریم تا به نکات حقوقی خرید زمین بعد از قرارداد بپردازیم.

یکی از نکات حقوقی خرید زمین بعد از قرارداد، این است که زمین مدنظر یا همان مبیع تسلیم مشتری گردد. منظور از تسلیم زمین مطابق با ماده 367 قانون مدنی، دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحا تصرفات و انتفاعات باشد. تسلیم وقتی حاصل می‌ شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد، اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد.

همچنین به موجب ماده 394 قانون مدنی، خریدار و مشتری نیز باید ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرایطی که در عقد خرید زمین مقرر شده است، تادیه نماید. همچنین در صورتی که شرایط مذکور در قانون، وجود داشته باشد، هر یک از خریدار و فروشنده از حق فسخ قرارداد خرید زمین بهره مند خواهند شد که به آن خیار فسخ معامله نیز گفته می شود.

این خیارات به موجب ماده 396 قانون مدنی شامل خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و خیار تبعض صفقه می شود. ذکر این نکته در این میان حائز اهمیت می باشد که بهره مندی از خیارات فوق، منوط به وجود شرایط مخصوص هر خیار و ساقط ننمودن کافه خیارات در متن قرارداد می باشد. به عقیده بسیاری از حقوقدانان، خیار تدلیس و خیار غبن (از نوع افحش) حتی در صورت نگارش اسقاط کافه خیارات، قابل اسقاط نمی باشند.

 

شرایط و قوانین خرید زمین

در بخش های پیشین مقاله، توضیحات جامع و کاملی در رابطه با نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله، در هنگام انعقاد قرارداد و هم چنین، پس از آن را بیان نموده و اشاره کردیم که خیارات فسخ باعث می شوند که بنابر وجود شرایطی، هر یک از خریدار و فروشنده، حق فسخ معامله را داشته باشند. در این بخش از مقاله قصد داریم تا به توضیح شرایط و قوانین خرید زمین بپردازیم.

از آن جایی که قرارداد خرید زمین، به نوعی معامله بیع محسوب می شود، طرفین عقد می بایست مواد مرتبط با این موضوع را در قانون مدنی (به خصوص مواد 338 تا 465) را مورد رعایت قرار دهند. به طور مثال، بر اساس ماده 352 قانون مدنی، خرید و فروش زمین به صورت فضولی نافذ نیست، مگر این که مالک، انجام معامله را اجازه نماید.

همچنین از دیگر شرایط و قوانین مرتبط با خرید زمین، قانون ثبت اسناد و املاک کشود می باشد. مطابق با ماده 22 این قانون، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی به نحو ارث، به او رسیده باشد را مالک خواهد شناخت.