دسته: <span>مسائل حقوقی</span>

قانون و قواعد سرقفلی مغازه در سال 56، موجر را در خصوص تخلیه ملک محدود نموده و اصل را بر این گذاشته، چه سرقفلی گرفته شود و چه گرفته نشود، سرقفلی به ملک تجاری تعلق می گیرد. این قانون در سال ۷۶ مورد بازنگری قرار گرفت و به موجب آن، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق سرقفلی دارد.

یکی از اصطلاحاتی که در حوزه اجاره کردن اماکن تجاری مطرح می شود، بحث سرقفلی می باشد. منظور از سرقفلی وجهی است که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ملک تجاری، توسط مستاجر به موجر پرداخت شده و به این ترتیب؛ موجر موظف است تا در پایان مدت اجاره، آن ملک را مجددا به مستاجر اجاره داده و عقد اجاره را با وی تمدید نماید. در صورتی که موجر از این حق خود انصراف دهد، این مبلغ می بایست توسط موجر به وی پرداخت شود.

قانون گذار، به منظور تنظیم روابط بین مستاجر و موجر در حوزه سرقفلی، قوانین و مقررات مختلفی را وضع نموده است که از آن به عنوان، قانون سرقفلی یاد می شود. از آن جا که رعایت این قوانین و مقررات در زمان اعمال سرقفلی بر ملک تجاری الزامی می باشد، افراد می بایست با مواد و مندرجات این قانون آشنایی کامل داشته باشند.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که قانون سرقفلی مغازه سال ۵۶ چه می باشد؛ به بیان مقررات و مندرجات این قانون در سال 76 بپردازیم. سپس در خصوص قانون سرقفلی سال 1402 صحبت خواهیم کرد.

قانون سرقفلی مغازه سال 56

مقررات مربوط به سرقفلی در ابتدا، در سال 56 در قانون روابط موجر و مستاجر مطرح گردید. در این ماده به طور مستقیم، از اصطلاح سرقفلی استفاده نشده، اما مالک را در خصوص تخلیه ملک تجاری محدود کرده و اصل را بر این گذاشته است که مالک، حق تخلیه ملک تجاری را ندارد؛ مگر این که دلایل و اسباب ذکر شده در این قانون، وجود داشته باشد.

به موجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، موجر می‌ تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌ نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد، که این حق می تواند در موارد زیر اعمال شود:

در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌ نامه و یا در موردی که اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزعا به هر صورتی که باشد؛ به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌ الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند؛ بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌ نامه تنظیم شده باشد.

در صورتی که در اجاره‌ نامه محل سکنی، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد؛ مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید، درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌ شود.

در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌ بند فوق داشته باشد موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.

هر‌ گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌ نامه قید شده استفاده گردد.

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر شده، از پرداخت مال‌ الاجاره یا اجرت‌ المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌ کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

بنابراین، در قانون سرقفلی مغازه سال 56، موارد تخلیه ملک از جانب موجر محدود گردیده و تا دلایل قید شده در قسمت فوق، موجود نباشد؛ مالک نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را نماید. با این حال، این قانون در سال 1376 مورد بازنگری قرار گرفت که در قسمت بعدی مقاله به آن پرداخته شد.

قانون سرقفلی سال 76

همانطور که پیش تر بیان شد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، در سال 76 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت. از تاریخ لازم‌ الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های‌ دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌ شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۷۶، برخلاف قانون سال ۵۶، به طور صریح از لفظ سرقفلی برای بیان موضوعات مرتبط استفاده شده و فصل دوم آن، به بیان مقررات سرقفلی اختصاص داده شده است. بنابراین، می توان بیان داشت که قانون سرقفلی سال 76 در واقع همان فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر بوده که دارای 6 ماده مرتبط به سرقفلی می باشد.

یکی از عمده ترین تفاوت های قانون سرقفلی مغازه در سال 56 با سال 76، در این است که برای اجاره اماکن تجاری (قبل از تصویب قانون سال ۷۶) چه سرقفلی گرفته می شد و چه گرفته نمی شد، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت. در حالی که در قانون سال 76، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق مطالبه سرقفلی دارد و اگر این حق، در قرارداد نوشته نشود، سرقفلی به فرد تعلق نمی گیرد.

ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در این رابطه بیان می دارد: « چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.» لازم به ذکر است که مفاد این قانون، تنها نسبت به قراردادهای اجاره بعد از سال 76 اطلاق می شود و قابلیت اعمال بر قراردادهایی که قبل از تصویب این قانون، منعقد شده، ندارد. علاوه بر این، ‌در این زمینه، آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر، نیز به تصویب رسیده که موادی از آن، به بیان موضوع سرقفلی اختصاص داده شده است.

 قانون سرقفلی سال 1402

در قسمت های پیشین مقاله، توضیحاتی در رابطه با قانون سرقفلی سال 56 و ۷۶ ارائه گردید و بیان شد که در سال ۵۶ سرقفلی، در هر صورت به اجاره ملک تجاری تعلق می گرفت، اما در سال 76 اگر این حق، در قرارداد سرقفلی نوشته شود؛ مستاجر حق سرقفلی خواهد داشت. در این قسمت از مقاله، قصد داریم تا به توضیح قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲ بپردازیم.

قانون سر قفلی سال 1402 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و ۷۶ تبعیت می نماید و قانون و مقررات جدیدی، در این خصوص، به وسیله نهادهای قانون گذاری وضع نشده است. از این رو، اگر قرارداد اجاره و سرقفلی یک ملک تجاری، قبل از سال 76 منعقد شده باشد، قانون وضع شده روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بر آن حاکم است و اگر قرارداد مذکور، بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد، از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 تبعیت خواهد کرد. همچنین، سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابلیت به ارث رسیدن دارد که به آن ارث سرقفلی گفته می شود.

ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، در این خصوص بیان می دارد: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌ بود.» بنابراین، افراد می بایست برای مطالعه قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲، به قوانین موجر و مستاجر سال 56 و 76 مراجعه نمایند.

دانلود قانون سرقفلی

در قسمت های گذشته مقاله، به قانون سرقفلی در سال های 56، 76 و سال 1402 پرداخته شد و بیان گردید که از زمان تصویب قانون سرقفلی در سال ۷۶، قانون جدیدی در خصوص سرقفلی تصویب نگردیده است و افراد می بایست با توجه به زمان انعقاد قرارداد اجاره خود، به قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ یا ۷۶ مراجعه نمایند.

وجه التزام چیست و نحوه تعیین آن ؟

وجه التزام قراردادی، شرط جبران خسارت یا جریمه دیرکرد ناشی از عدم انجام یا تاخیر در انجام تعهد بوده که در قراردادها، پیش بینی می شود. نحوه تعیین وجه التزام، با توافق طرفین و به صورت شرط ضمن عقد بوده و در قراردادهای تملیکی و مالی، قابل تعیین می باشد. از جمله تفاوت وجه التزام با خسارت تاخیر تادیه، این است که وجه التزام، حتما باید در قرارداد، پیش بینی شده باشد.

بر مبنای قانون مدنی، طرفین قرارداد، ملزم به رعایت و پایبندی به آن می باشند و بعد از انعقاد قرارداد، دارای تعهد و مسئولیت قراردادی می شوند. قرارداد، نتیجه توافق طرفین آن بوده و کلیه قرارداها، چنانچه مخالف قانون نباشند و شرایط صحت معامله نیز در آن ها رعایت شده باشد، صحیح می باشند.

این امر، موجب می شود که طرفین قرارداد، بتوانند هر طور که مایل هستند، قرارداد را منعقد کرده و هر شرطی که می خواهند را در آن، قید نمایند. یکی از شروطی که به طور معمول، در قرارداهای مالی و تملیکی، یعنی قراردادهایی که به موجب آن، مالی از مالکیت یک نفر خارج و به مالکیت شخص دیگر در می آید، بر اساس توافق طرفین درج می شود، وجه التزام است که نحوه تعیین و شرایط مخصوص به خود را دارد.

از این رو، در این مقاله، قصد داریم بگوییم که وجه التزام قراردادی چیست و شرایط دریافت آن در قانون چگونه است؛ سپس، بررسی کنیم که در چه قراردادهایی، این امکان وجود دارد که جریمه دیرکرد، قرار داد و در نهایت، تفاوت وجه التزام با خسارت تاخیر تادیه را توضیح دهیم. چنانچه، پیرامون این موضوع، سوالاتی دارید، با ما همراه باشید.

وجه التزام چیست ؟

در پاسخ به سوال که وجه التزام قراردادی چیست و شرایط دریافت آن در قانون چگونه است؟ باید گفت، وقتی دو نفر، قراردادی می بندند که شرایط صحت معامله نیز در آن، رعایت شده، قرارداد، بین آن ها لازم الاجرا می باشد. یعنی دو طرف، مکلف و موظف به اجرای آن هستند. طرفین قرارداد، می توانند، هر شرطی که باطل نبوده یا مبطل قرارداد نباشد را، در قراردادهای خود، درج کنند.

یکی از شروطی که طرفین قرارداد، به طور معمول، در قراردادهای مالی، جهت تضمین حقوق خود و جلوگیری از ورود خسارت و ضرر، ذکر می کنند، شرط وجه التزام است. وجه التزام، شرطی است که به موجب آن، مبلغی پیش بینی می شود تا در صورت استنکاف متعهد از انجام مسئولیت قراردادی خود یا تاخیر در انجام آن، به طرف دیگر قرار داد بپردازد. در بیان فقهی، وجه التزام، مطابق زیر، تعریف شده است:

“مبلغی است که متعاقدین، در حین انعقاد عقد، به موجب توافق (خواه ضمن همان قرارداد اصلی، خواه به موجب موافقت مستقل، که در این صورت باید پیش از بروز تخلف متعهد از تعهد باشد)، به عنوان میزان خسارت (مادی یا معنوی) محتمل الوقوع ناشی از عدم اجرای تعهد و یا ناشی از تاخیر در اجرای تعهد، پیش‌بینی کرده و بر آن توافق کنند. چنین توافقی، هرگاه به صورت شرط ضمن عقد باشد، شرط جزاء یا شرط کیفری نامیده شده است. “

در واقع، وجه التزام قراردادی، جریمه دیرکرد اجرای قرارداد در غیر موعد مقرر یا خسارت عدم انجام قرارداد، به طور کل می باشد که حتما باید، به عنوان یک شرط مورد توافق، توسط دو طرف قرارداد، پذیرفته شده باشد. شرط وجه التزام، می تواند ضمن قرارداد اصلی باشد یا به موجب توافقی مستقل از قرارداد، شرط شده باشد. مهم، این است این توافق، قبل از بروز خسارت انجام گیرد. در این صورت، می توان بر اساس شرایط دریافت آن در قانون، و در صورت تخلف از انجام تعهد یا تاخیر در انجام آن، اقدام به مطالبه وجه التزام نمود.

پس از توضیح دراین خصوص که شرط جریمه دیرکرد یا وجه التزام قراردادی چیست، در ادامه، قصد داریم، در خصوص نحوه تعیین وجه التزام قراردادها توضیح دهیم.

نحوه تعیین وجه التزام در قرارداد

در قسمت قبل، توضیح دادیم که وجه التزام قراردادی چیست و گفتیم که معمولا، در عقد و قرارداد های مالی، جهت جریمه دیرکرد ناشی از تاخیر در انجام تعهد یا خسارت ناشی از عدم انجام تعهد به طور کلی، پیش بینی و شرط می شود. همچنین، اشاره کردیم که وجه التزام، در صورتی وجود خواهد داشت که به عنوان شرط، مورد توافق دو طرف قرارداد باشد. در این قسمت، قصد داریم، در خصوص نحوه تعیین وجه التزام در قرارداد صحبت کنیم و بگوییم که نحوه تعیین آن، چگونه می باشد.

در خصوص نحوه تعیین جریمه دیرکرد یا در واقع همان وجه التزام، باید گفت: از آنجا که وجه التزام، باید به صورت یک شرط، مورد توافق طرفین قرارداد باشد، نحوه تعیین آن می تواند، به صورت شرط ضمن قرارداد بوده یا به طور مستقل و خارج از قرارداد، میان طرفین، پذیرفته شود. مهم ترین نکته در نحوه تعیین وجه التزام، این است که پذیرش و توافق دو طرف در آن، شرط می باشد.در این حالت، در صورتی که متعهد، تعهد خود را انجام ندهد یا با تاخیر انجام دهد، می توان بر اساس نحوه دریافت آن در قانون، اقدام به مطالبه وجه التزام کرد.

قراردادهایی که می توان در آنها وجه التزام را شرط کرد

در قسمت های قبل، توضیح دادیم که وجه التزام قراردادی چیست و گفتیم که به آن، جریمه دیرکرد نیز می گویند. همچنین، گفتیم که نحوه تعیین آن، بر اساس توافق طرفین و به صورت شرط ضمن عقد یا یک توافق مستقل از قرارداد می باشد. پس از توضیح در این خصوص که وجه التزام قراردادی چیست، در این قسمت، قصد داریم، درباره قراردادهایی که می توان در آن ها، وجه التزام یا جریمه دیرکرد تعیین کرد، صحبت کنیم.

در پاسخ به این پرسش که در چه قراردادهایی می توان وجه التزام را شرط کرد؟ باید گفت: وجه التزام یا جریمه دیرکرد، در تمام عقود مالی استفاده می شود، ولی کار برد بیشتر آن، در عقود تملیکی است؛ یعنی قراردادهایی مانند قرارداد خرید و فروش یا عقد بیع که طبق آن، مالی از مالکیت یک نفر، طبق قرارداد، خارج می شود و به مالکیت فرد دیگر در می آید.

تفاوت وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه

در قسمت های قبل، توضیح دادیم که وجه التزام چیست و گفتیم که نحوه تعیین آن چگونه است. همچنین، اشاره کردیم که می توان در قراردادهای مالی، از این شرط، جهت جلوگیری از خسارت های احتمالی، بهره برد. در این قسمت، قصد داریم، درباره تفاوت وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه صحبت کنیم. خسارت تاخیر تادیه، خسارتی است که در صورت استنکاف عمدی متعهد از انجام مسئولیت قراردادی خود و ایجاد ضرر به طرف دیگر قرارداد، در نتیجه این استنکاف، باید پرداخت گردد و پیش بینی شدن یا نشدن آن در قرارداد، شرط نیست و تفاوت آن، با وجه التزام عبارت است از:

وجه التزام، نظیر وجه التزام عدم تنظیم سند، باید حتما، با توافق طرفین، تعیین شده باشد و مبلغ آن، نمی تواند توسط قاضی تغییر کند.

خسارت تاخیر تادیه، نیاز به پیش بینی در قرارداد نداشته و در صورت اثبات وجود ضرر ناشی از عدم انجام تعهد یا تاخیر در آن، توسط قاضی تعیین می شود.

مبلغ وجه التزام، توسط طرفین، معلوم می شود و با نرخ روز، تغییری نمی کند، مگر اینکه این امر را شرط کرده باشند.

مبلغ خسارت تاخیر تادیه، با توجه به شاخص بانک مرکزی و به نرخ روز، تعیین می گردد.