سامانه تعزیرات حکومتی

به منظور تسریع در رسیدگی به شکایات مردمی از تخلفات صنفی و با هدف کاهش مراجعات مردمی و پاسخگویی به تقاضاهای مطروحه در این زمینه، سامانه ثبت شکایت سازمان تعزیرات حکومتی طراحی و مورد بهره برداری قرار گرفته است .

یکی از قابلیت های این سامانه دریافت شکایات با موضوع: گرانفروشی، کم فروشی، تقلب،عدم درج قیمت، اختفاء و امتناع از عرضه کالا، عرضه خارج از شبکه، فروش اجباری، عدم رعایت ضوابط و مقررات بهداشتی می باشد که بصورت برخط، ثبت و تمامی مراحل رسیدگی تا صدور حکم از طریق ارسال پیامک به اطلاع شاکی خواهد رسید. 

سامانه عدل ایران

معرفی سایت www.adliran.ir  سامانه عدل ایران ( ابلاغ الکترونیک )

روند طولانی ابلاغ کاغذی و کندی روند دادرسی، موجب شد تا قوه قضاییه، در سال 1395، سایت www.adliran.ir سامانه ابلاغ الکترونیک را راه اندازی کند که پس از آن، افراد مرتبط با یک دعوای قضایی، تنها با استفاده از سامانه عدل ایران، می توانند از ابلاغیه های قضایی خود مطلع شوند .

ارائه خدمات الکترونیک قضایی، از طرح‌های بزرگ و مهم دستگاه قضایی می‌باشد که مورد توجه و تاکید مدیران عالی دستگاه قضایی است.

بی تردید اجرای این طرح، گامی مهم در توسعه فناوری اطلاعات و ارتباطات در دستگاه قضایی و توسعه حکومت الکترونیک در کشور، به شمار می‌آید.

امروزه آمادگی الکترونیک مردم و نیز ارتقای سطح دسترسی آنان به امکانات و تسهیلات فناوری اطلاعات و ارتباطات نسبت به گذشته، امکان کاهش مراجعات مردم به مراجع قضایی را تسهیل نموده است و آن‌ها می‌توانند جهت طرح دعوا بدون مراجعه به محاکم یا دادسرا‌ها به صورت الکترونیکی اقدام کنند.

ابلاغ الکترونیکی چیست؟
به موجب ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال ۱۳۹۲ قوه قضائیه موظف است اوراق قضائی را با استفاده از سامانه‌های الکترونیکی یا مخابراتی ابلاغ نماید. مراجعان به قوه قضائیه موظفند جهت دریافت الکترونیکی اوراق قضائی به سامانه‌ای که به این منظور ایجاد گردیده مراجعه کنند.
سامانه ابلاغ، سامانه‌ای الکترونیکی است که بر بستر شبکه قابل دسترسی و استفاده برای طرفین دعوا، نماینده قانونی آنان، دفاتر خدمات قضایی، کارشناسان، ضابطان قضایی و سایر اشخاص مرتبط جهت ابلاغ اوراق قضایی و نشر آگهی به صورت الکترونیکی است. 
بر اساس سامانه مذکور کلیه ابلاغ‌های صادره به اشخاص و پیوست‌های آن از طریق این درگاه به حساب کاربری مخاطب ارسال می‌گردد. 
حساب کاربری، عبارت است از نشانی الکترونیکی که هریک از مراجعان به قوه قضائیه به منظور دسترسی به سامانه ابلاغ اختصاص یافته است. این نشانی یک شناسه کاربری و گذار واژه است.
ماده ۶۵۵ آیین دادرسی کیفری ابلاغ قضایی به صورت الکترونیکی را کافی دانسته و تبصره این ماده نیز ابلاغ الکترونیکی را قابل پذیرش می‌داند.
در گام اول سامانه ثنا جهت ثبت نام اشخاص حقیقی ایجاد شده است. مراجعان به قوه قضائیه می‌بایست ابتدا در سامانه ثبت نام الکترونیکی (سامانه ثنا) ثبت نام نمایند پس از ثبت نام و احراز هویت، حساب کاربری (شناسه و رمز ورود به سامانه ابلاغ) به ایشان تخصیص می‌یابد.
اهداف و مزایای ابلاغ الکترونیکی
یکی از اهداف اجرای این طرح، خدمات رسانی آسان و بهتر به مردم و کاهش اطاله دادرسی است. همچنین احترام به حریم خصوصی افراد از مزایای مهم این طرح است؛ در گذشته مامور ابلاغ با لباس فرم برای ارائه اوراق به منزل اشخاص مراجعه می‌کرد و اگر فرد در منزل نبود ابلاغ را به همسایه می‌داد که این امر مشکلاتی را به همراه داشت، اما امروز بدون نیاز به مراجعه حضوری، افراد می‌توانند بر روی گوشی تلفن همراه اوراق خود را دریافت کنند. 
کاهش هزینه یکی دیگر از مزایای اجرایی شدن طرح ابلاغ الکترونیکی است. در این خصوص هم در هزینه دستگاه قضایی و هم طرف دعوی صرفه جویی خواهد شد و همچنین از حواشی و لغزشهای احتمالی در فرایند ابلاغ کاسته می‌شود.
خلاصه مراحل ثبت نام الکترونیک
طبق قانون آیین دادرسی کیفری جدید مراجعان قوه قضائیه موظف هستند اطلاعات خود را از جمله کدپستی و شماره همراه خود با ثبت‌نام در سامانه ثنا در اختیار دستگاه قضا قرار دهند سپس برای احراز هویت کد ثبت‌نامی خود را به دفا‌تر خدمات قضایی ارائه می‌دهند و پس از احراز هویت صاحب حساب کاربری شده و با استفاده از نام کاربری و رمز عبور خود می‌توانند به سامانه ابلاغ مراجعه کرده و ابلاغ‌های خود را مشاهده کنند که مشاهده یا عدم مشاهده توسط فرد نیز توسط سامانه ثبت می‌شود.
برای دسترسی مستقیم به سامانه‌های ثنا و ابلاغ می‌توان از نشانی‌های زیر استفاده کرد:
راهنمای ثبت نام در سامانه ثنا (ثبت نام الکترونیک ابلاغ قضایی)
جهت ثبت نام می توانیدبه دو روش ذیل اقدام نمایید:
۱) مراجعه مستقیم به دفتر خدمات الکترونیک قضایی
در این روش به نزدیکترین دفتر خدمات قضایی مراجعه و با ارائه کارت ملی و اطلاعات شناسنامه ای و آدرس و شماره تلفن و کدپستی و اخذ امضای الکترونیک توسط دفتر، در سامانه ثبت نام الکترونیک جهت ابلاغ اوراق قضایی ثبت نام انجام شده و پس از آن می توان نسبت به طرح دعوا اقدام کرد.
 ۲) پیش ثبت نام در سامانه ثنا (در منزل) و سپس مراجعه به دفتر خدمات قضایی و یا مجتمع قضایی جهت تایید ثبت نام.
مرحله اول: ورود به سامانه ثنا
مرحله دوم: در صورتی که شخص حقیقی هستید، بر روی ثبت نام شخص حقیقی کلیک کنید
مرحله سوم: اطلاعات خود را اعم از کدملی، تاریخ تولد و شماره سریال شناسنامه وارد کنید.
مرحله چهارم: طبق مراحل مشخص شده در سامانه با دقت اطلاعات را وارد کنید. در انتهای مراحل دکمه اتمام ثبت اطلاعات اولیه را کلیک کنید.
جهت اخذ امضا و احراز هویت، با به همراه داشتن کارت ملی و شماره موبایلی که هنگام ثبت نام وارد کرده بودید، به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. 
در شهرستان‌هایی که دفتر خدمات قضایی ندارند باید به دادگستری حوزه قضایی مراجعه و شناسه کاربری و رمز عبور دریافت کنید.
۳) مشاهده ابلاغ الکترونیک در سامانه ابلاغ الکترونیک به آدرس eblagh.adliran.ir
پس از ثبت نام در سامانه ثنا، برای مشاهده ابلاغ الکترونیک می‌توانید به سامانه فوق مراجعه کنید.

سرقت گوشی

جرم سرقت گوشی

مجازات جرم سرقت گوشی بسته به اینکه سرقت موبایل به صورت سرقت حدی و یا تعزیری باشد متفاوت است ولی به صورت کلی شامل حبس و شلاق می باشد . نحوه پیگیری جرم دزدی موبایل به این صورت است که باید به دفتر خدمات قضایی مراجعه و طرح شکایت نموده و مدارک لازم برای اثبات جرم سرقت گوشی از جمله شهادت شهود یا فیلم دوربین مداربسته را نیز ضمیمه شکایت نمود .

سرقت یا دزدی به معنای آن است که مالی بدون رضایت دیگری از وی ربوده شود که با این تعریف ، ربودن یا دزدیدن انواع مختلفی از وسایل ، می تواند مشمول عنوان جرم سرقت قرار بگیرد . پر واضح است که در این بین ، کالاهایی که کوچکتر بوده و در دسترس و قیمتی هستند ، با استقبال بیشتر سارقان مواجه می شوند که در این میان ، می توان به سرقت یا دزدی گوشی یا موبایل اشاره نمود .

جرم سرقت موبایل و تلفن همراه که معمولا در فضاهای عمومی مانند پارک ، مترو ، خیابان و غیر اینها صورت می گیرد و معمولا بدون اینکه شخصی متوجه سرقت گوشی موبایلش شود ، از موقعیت دزدی فاصله می گیرد و یا اینکه خود سارق بدون اینکه شناسایی شود متواری می شود ، لذا این سوال را به ذهن متبادر می نماید که نحوه پیگیری جرم سرقت گوشی چگونه است و اثبات جرم سرقت موبایل به چه صورت است ؟

 برای پاسخ دادن به این سوالات ، در ادامه این مقاله به بررسی این موضوعات می پردازیم که جرم سرقت گوشی چیست ، مجازات جرم سرقت گوشی چیست ، نحوه اثبات جرم سرقت گوشی چگونه است ، مراحل پیگیری جرم سرقت موبایل به چه صورت است و نحوه رسیدگی به جرم سرقت گوشی چگونه است .

 

تعریف جرم سرقت گوشی

بر اساس قانون مجازات اسلامی ، ربودن مال دیگران تشکیل دهنده عناصر جرم سرقت یا دزدی می باشد . لذا به منظور اینکه جرم سرقتی شکل گیرد ، باید مال دیگران که دارای ارزش است ، مورد ربایش قرار گیرد و بدون رضایت شخص و بدون اینکه قرارداد یا توافقی میان طرفین باشد ، مال وی دزدیده و ربوده شود . بر این اساس ، جرم سرقت می تواند به اشکال و انواع مختلفی صورت گیرد .

از جمله انواع سرقت ، می توان به سرقت از منزل افراد به منظور دزدیدن وسایل آنها اشاره نمود و حتی یکی از جدیدترین انواع سرقت ، سرقت اینترنتی از حساب بانکی دیگران است که هر یک از انواع سرقت ، بسته به مورد ممکن است که مجازات های مختلفی داشته باشند . البته ، در تعیین مجازات سرقت ، باید به حدی یا تعزیری بودن سرقت نیز توجه داشت .

بر اساس آنچه گفته شد ، در صورتی که گوشی تلفن همراه یا موبایل شخصی بدون رضایت وی توسط شخصی ربوده یا دزدیده شود ، جرم سرقت محقق شده است ؛ منوط به اینکه ارکان جرم سرقت وجود داشته باشند . از جمله ارکان جرم سرقت یا دزدی گوشی موبایل می توان به موارد زیر اشاره نمود :

رکن قانونی جرم سرقت یعنی جرم بودن سرقت گوشی تلفن دیگری در ماده 267 قانون مجازات اسلامی ذکر شده است که به موجب آن ، « سرقت عبارت از ربودن مال متعلق به غیر است » .

رکن مادی جرم سرقت گوشی عبارت است از عمل ربایش ؛ که این امر می تواند از هر طریقی که منجر به ربودن مال دیگری شود محقق شود ؛ مثل اینکه با کیف قاپی گوشی دزدیده شود و یا با تهدید اقدام به سرقت موبایل شود .

رکن معنوی یا روانی جرم سرقت نیز به معنای آن است که سارق ، نیت و قصد لازم برای ارتکاب جرم دزدی گوشی موبایل را داشته باشد و برای آن برنامه ریزی و اقدام کرده باشد . در صورتی که این شرایط وجود داشته باشد می توان مرتکب را به مجازات جرم سرقت گوشی محکوم نمود .

 

مجازات جرم سرقت گوشی

سرقت گوشی دیگران و دزدی موبایل آنها جرم محسوب می شود و در صورت اثبات جرم سرقت گوشی ، بر اثر اقداماتی که شاکی، برای پیدا کردن گوشی سرقتی و مفقودی انجام داده و بر اساس قانون مجازات اسلامی، می توان مرتکب را به مجازات قانونی محکوم نمود . اما در پاسخ به این سوال که مجازات جرم سرقت گوشی چیست و در صورت دزدی تلفن همراه ، مرتکب به چه مجازاتی محکوم می شود ، باید به این موارد اشاره نمود .

1 ) سرقت گوشی موبایل با مجازات سرقت حدی

در صورتی که سرقت گوشی موبایل ، شرایط 14 گانه سرقت حدی را که در قانون مجازات اسلامی بیان شده است را به صورت همزمان داشته باشد ، سارق به مجازات سرقت حدی محکوم می شود . در صورتی که دزدی موبایل این شرایط را داشته باشد ، سارق در مرتبه اول به قطع چهار انگشت ، در مرتبه دوم قطع پا ، در مرتبه سوم به حبس ابد و در مرتبه چهارم سرقت حدی ، به اعدام محکوم می شود .

البته در نظر داشته باشید که شرایط 14 گانه ای که در قانون برای سرقت حدی تعریف شده است ، شرایط نسبتا دشوار و سختی هستند و بعید است که در جرم سرقت گوشی ، بتوان تمامی این شرایط را احراز نموده تا بتوان مرتکب سرقت حدی را به مجازات آن محکوم نمود .

2 ) سرقت گوشی موبایل با مجازات سرقت تعزیری

در صورتی که سرقت موبایل واجد شرایط سرقت حدی نباشد ، همانند جرم سرقت از مغازه می توان آن را به صورت سرقت تعزیری مورد پیگیری و مجازات قرار داد . البته سرقت تعزیری نیز خود انواع و اقسام مختلفی دارند و ممکن است که برخی از سرقت های تعزیری مجازات های بیشتری داشته باشند و اصطلاحا سرقت تعزیری مشدد باشند .

بر اساس ماده 651 قانون مجازات اسلامی در صورتی که سرقت موبایل یا گوشی همه شرایط زیر را داشته باشد ، سرقت تعزیری مشدد محسوب می شود و مجازات سرقت گوشی موبایل عبارت خواهد بود از 5 تا 20 سال حبس و تا 74 ضربه شلاق . این شرایط عبارتند از اینکه :

«سرقت در شب واقع شده باشد ؛ سرقت توسط دو نفر و یا بیشتر انجام شده باشد ؛ یک نفر یا چند نفر از سارقان سلاح ( مثل قمه یا چاقو ) داشته باشند ؛ سارقان از دیوار بالا رفته و یا حرز را شکسته باشند یا کلید ساختگی استفاده کرده و یا اینکه خود را به عنوان مامور دولتی تلقی نمایند یا در جایی که محل سکونت و یا مهیا شده برای سکونت است اقدام به سرقت کرده باشند و یا در ضمن سرقت کسی را تهدید و یا آزار و اذیت نموده باشد» .

همچنین ، بر اساس ماده 652 قانون مجازات اسلامی ، سرقت گوشی مقرون به آزار به صورت سرقت تعزیری از نوع مشدد در نظر گرفته شده است « اگر سرقت مقرون به آزار باشد و یا سارق مسلح باشد ، به حبس از سه ماه تا ده سال و شلاق تا 74 ضربه محکوم می شود و اگر ضرب و جرح نیز واقع شده باشد ، علاوه بر مجازات ضرب و جرح ، به حداکثر مجازات مذکور در این ماده محکوم می شود » .

در ماده 654 قانون مجازات اسلامی نیز سرقت گوشی در شب و یا با سلاح جرم انگاری و تعیین مجازات شده است که بر اساس این ماده : « هر گاه سرقت در شب واقع شده باشد و سارقین دو نفر یا بیشتر باشند و لااقل یک نفر از آنان حامل سلاح ظاهر یا مخفی باشد در‌ صورتی که بر حامل اسلحه عنوان محارب صدق نکند جزای مرتکب یا مرتکبان حبس از پنج تا پانزده سال و شلاق تا (۷۴) ضربه می‌باشد » .

مجازات جرم سرقت و گوشی تلفن همراه در خیابان ها نیز در ماده 653 قانون مجازات اسلامی تعیین شده است که بر اساس این ماده ، « هر کس در راه ها و شوارع به نحوی از انحاء مرتکب راهزنی شود ، در صورتی که عنوان محارب بر او صادق نباشد ، به سه تا پانزده سال حبس و شلاق تا 74 ضربه محکوم می شود » .

اما آنچه که معمولا در جرم سرقت موبایل شاهد هستیم ، آن است که سارق از طریق کیف قاپی و یا جیب بری اقدام به سرقت موبایل و گوشی افراد نموده است . این موضوع نیز در ماده 657 قانون مجازات اسلامی جرم انگاری شده است که بر اساس این ماده ، « هر کس مرتکب ربودن مال دیگری از طریق کیف زنی ، جیب بری و امثال آن شود ، به حبس از یک تا پنج سال و تا 74 ضربه شلاق محکوم خواهد شد » .

 

نحوه اثبات سرقت گوشی

همانطور که اشاره شد ، سرقت یا دزدیدن گوشی تلفن همراه و موبایل دیگران جرم است و بسته به نوع انجام سرقت گوشی به صورت حدی یا تعزیری ، مجازات مختلفی بر سارق قابل اعمال است . اما در همه این حالات ، شرط اعمال مجازات سرقت گوشی آن است که جرم سرقت گوشی اثبات شده باشد . به همین دلیل در این قسمت قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که نحوه اثبات سرقت گوشی موبایل چگونه است ؟

ابتدا باید به این نکته اشاره کرد که برای اثبات جرم سرقت گوشی نیز مانند سایر انواع سرقت همچون سرقت چک یا سرقت از منزل ، شاکی باید اسناد و مدارکی که در این خصوص در اختیار دارد را به مقام رسیدگی کننده ارائه دهد تا سرقت گوشی اثبات شده و متهم ، نتواند به خاطر تهمت دزدی از شاکی شکایت کند .

برای اثبات سرقت گوشی می توانید به هر یک از ادله اثبات دعوا استناد نمایید ؛ به عنوان مثال اگر شاهدی وجود دارد که دیده است گوشی شما توسط چه شخصی به سرقت رفته است ، می توانید از وی بخواهید که در دادگاه حاضر و شهادت دهد . همچنین ، اثبات سرقت گوشی می تواند از طریق اقرار خود مرتکب نیز صورت گیرد .

علاوه بر این ، ممکن است که بتوانید با ارائه اسناد و مدارکی همچون فیلم دوربین مداربسته و یا تصاویر گرفته شده از متهم ، سرقت گوشی را به وی منتسب نمایید که در مقابل ، متهم به سرقت نیز می تواند با روش هایی اقدام به اثبات بی گناهی در سرقت نماید .

علاوه بر اینها ، در مواردی ممکن است که شاکی یا بزه دیده سند و مدرکی برای اثبات سرقت گوشی در اختیار نداشته باشد و در عین حال بخواهد سرقت را اثبات و گوشی را پس بگیرد . در این خصوص ، آنچه که به نظر می رسد ، آن است که ابتدا شاکی باید اقدام به طرح شکایت کیفری نموده و از مراجع قانونی یعنی پلیس و کلانتری بخواهد تا با انجام تحقیقات مقدماتی ، سارق گوشی را پیدا کرده و به شاکی در اثبات سرقت کمک کنند .

از جمله اقداماتی که پلیس می تواند برای کمک به شاکی و اثبات سرقت انجام دهد ، آن است که به تقاضای شاکی اقدام به انگشت نگاری در سرقت نمایند و یا با ردیابی سیمکارت گوشی سرقت شده ، شناسایی سارق و اثبات سرقت را امکانپذیر نمایند .

 

مراحل پیگیری سرقت گوشی

در این قسمت قصد داریم به این سوال پاسخ دهیم که مراحل پیگیری سرقت گوشی موبایل چیست و در صورتی که موبایل شخصی دزدیده شدن باشد باید چه اقداماتی انجام دهد ؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که اولین مرحله از پیگیری سرقت گوشی ، آن است که شاکی به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و اقدام به طرح شکایت کیفری نماید و مثلا اگر سرقت گوشی به صورت کیف قاپی بوده ، نمونه فرم شکایت از کیف زنی ارائه نماید .

دومین مرحله پیگیری سرقت گوشی موبایل آن است که منتظر ابلاغیه های دادسرا بمانید و در صورتی که ابلاغیه ای برای پیگیری شکایت از طرف دادسرا صادر شد و شما به دادسرا احضار شدید ، برای ارائه توضیحات به دادسرا مراجعه نمایید و همه مدارک و شواهدی را هم که درخصوص سرقت گوشی در اختیار دارید ارائه نمایید .

در صورتی که سارق گوشی را نمی شناسید و اصلا نمی دانید چه شخصی گوشی شما را دزدیده است ، می توانید از دادسرا تقاضا نمایید که تحقیقات لازم توسط پلیس انجام شود تا سارق شناسایی شود . همچنین اگر به سرقت موبایل توسط شخصی مظنون هستید می توانید وی را معرفی نمایید تا از وی نیز تحقیق صورت گیرد .

 

نحوه رسیدگی به جرم سرقت گوشی

در قسمت های قبل نحوه پیگیری سرقت گوشی موبایل و نحوه اثبات آن مورد بررسی قرار گرفت ؛ با این حال ممکن است این سوال مطرح شود که نحوه رسیدگی به جرم سرقت گوشی موبایل به چه صورت است و پس از شکایت از این جرم ، مراجع قضایی چگونه به آن رسیدگی می کنند ؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که به طور کلی ، سرقت گوشی موبایل نیز مانند سرقت موتور سیکلت یا سایر انواع سرقت ها ، پس از طرح شکایت توسط شاکی ، در دادسرای محل وقوع جرم مورد رسیدگی مقدماتی قرار می گیرد ؛ به این معنا که دفاتر خدمات قضایی شکایت را در اولین فرصت به دادسرا ارجاع می دهند .

شکایت از جرم دزدی گوشی در دادسرا توسط مقاماتی مثل دادیار یا بازپرس مورد رسیدگی مقدماتی قرار می گیرد و اگر انجام تحقیقات ضرورت داشته باشد ، دادسرا می تواند از پلیس تقاضا کند تا از طرف ایشان تحقیقات را کامل نمایند و نتیجه را گزارش کنند ؛ ممکن است که به عنوان مثال از شاکی برای تشخیص چهره سارق دعوت کنند و چهره سارقان سابقه دار که اعتراف به سرقت گوشی نموده اند را به شاکی نشان دهند تا شناسایی شود .

در نهایت پس از اینکه پرونده کامل شد و متهمی شناسایی گردید ، دادسرا نظر خود را به صورت قرار جلب به دادرسی متهم و یا قرار منع تعقیب متهم صادر می کند و اگر نظر دادسرا این بود که متهم به احتمال زیاد سارق گوشی شما بوده است ، پرونده را به دادگاه کیفری ارجاع می نماید تا در آنجا مورد رسیدگی و پیگیری قرار گیرد .

در مرحله نهایی ، قاضی دادگاه کیفری با ملاحظه تحقیقات مقدماتی دادسرا و توجه به مدارک و مستندات ارائه شده در پرونده و با دعوت شاکی و مشتکی عنه نتیجه را جمع بندی کرده و حکم نهایی صادر می نماید که این حکم یا مبنی بر برائت متهم است و یا اینکه متهم را مجرم تشخیص داده و حکم به مجازات سارق صادر می نماید .

 

قانون سرقفلی

قانون سرقفلی

قانون سرقفلی مغازه در سال 56، موجر را در خصوص تخلیه ملک محدود نموده و اصل را بر این گذاشته، چه سرقفلی گرفته شود و چه گرفته نشود، سرقفلی به ملک تجاری تعلق می گیرد. این قانون در سال ۷۶ مورد بازنگری قرار گرفت و به موجب آن، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق سرقفلی دارد.

یکی از اصطلاحاتی که در حوزه اجاره کردن اماکن تجاری مطرح می شود، بحث سرقفلی می باشد. منظور از سرقفلی وجهی است که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ملک تجاری، توسط مستاجر به موجر پرداخت شده و به این ترتیب؛ موجر موظف است تا در پایان مدت اجاره، آن ملک را مجددا به مستاجر اجاره داده و عقد اجاره را با وی تمدید نماید. در صورتی که موجر از این حق خود انصراف دهد، این مبلغ می بایست توسط موجر به وی پرداخت شود.

قانون گذار، به منظور تنظیم روابط بین مستاجر و موجر در حوزه سرقفلی، قوانین و مقررات مختلفی را وضع نموده است که از آن به عنوان، قانون سرقفلی یاد می شود. از آن جا که رعایت این قوانین و مقررات در زمان اعمال سرقفلی بر ملک تجاری الزامی می باشد، افراد می بایست با مواد و مندرجات این قانون آشنایی کامل داشته باشند.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که قانون سرقفلی مغازه سال ۵۶ چه می باشد؛ به بیان مقررات و مندرجات این قانون در سال 76 بپردازیم. سپس در خصوص قانون سرقفلی سال 1402 صحبت خواهیم کرد.

 

قانون سرقفلی مغازه سال 56

مقررات مربوط به سرقفلی در ابتدا، در سال 56 در قانون روابط موجر و مستاجر مطرح گردید. در این ماده به طور مستقیم، از اصطلاح سرقفلی استفاده نشده، اما مالک را در خصوص تخلیه ملک تجاری محدود کرده و اصل را بر این گذاشته است که مالک، حق تخلیه ملک تجاری را ندارد؛ مگر این که دلایل و اسباب ذکر شده در این قانون، وجود داشته باشد.

به موجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، موجر می‌ تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌ نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد، که این حق می تواند در موارد زیر اعمال شود:

در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌ نامه و یا در موردی که اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزعا به هر صورتی که باشد؛ به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌ الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند؛ بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌ نامه تنظیم شده باشد.

در صورتی که در اجاره‌ نامه محل سکنی، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد؛ مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید، درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌ شود.

در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌ بند فوق داشته باشد موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.

هر‌ گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌ نامه قید شده استفاده گردد.

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر شده، از پرداخت مال‌ الاجاره یا اجرت‌ المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌ کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

بنابراین، در قانون سرقفلی مغازه سال 56، موارد تخلیه ملک از جانب موجر محدود گردیده و تا دلایل قید شده در قسمت فوق، موجود نباشد؛ مالک نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را نماید. با این حال، این قانون در سال 1376 مورد بازنگری قرار گرفت که در قسمت بعدی مقاله به آن پرداخته شد.

قانون سرقفلی سال 76

همانطور که پیش تر بیان شد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، در سال 76 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت. از تاریخ لازم‌ الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های‌ دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌ شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۷۶، برخلاف قانون سال ۵۶، به طور صریح از لفظ سرقفلی برای بیان موضوعات مرتبط استفاده شده و فصل دوم آن، به بیان مقررات سرقفلی اختصاص داده شده است. بنابراین، می توان بیان داشت که قانون سرقفلی سال 76 در واقع همان فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر بوده که دارای 6 ماده مرتبط به سرقفلی می باشد.

یکی از عمده ترین تفاوت های قانون سرقفلی مغازه در سال 56 با سال 76، در این است که برای اجاره اماکن تجاری (قبل از تصویب قانون سال ۷۶) چه سرقفلی گرفته می شد و چه گرفته نمی شد، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت. در حالی که در قانون سال 76، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق مطالبه سرقفلی دارد و اگر این حق، در قرارداد نوشته نشود، سرقفلی به فرد تعلق نمی گیرد.

ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در این رابطه بیان می دارد: « چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.»

 لازم به ذکر است که مفاد این قانون، تنها نسبت به قراردادهای اجاره بعد از سال 76 اطلاق می شود و قابلیت اعمال بر قراردادهایی که قبل از تصویب این قانون، منعقد شده، ندارد. علاوه بر این، ‌در این زمینه، آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر، نیز به تصویب رسیده که موادی از آن، به بیان موضوع سرقفلی اختصاص داده شده است.

 

 قانون سرقفلی سال 1402

در قسمت های پیشین مقاله، توضیحاتی در رابطه با قانون سرقفلی سال 56 و ۷۶ ارائه گردید و بیان شد که در سال ۵۶ سرقفلی، در هر صورت به اجاره ملک تجاری تعلق می گرفت، اما در سال 76 اگر این حق، در قرارداد سرقفلی نوشته شود؛ مستاجر حق سرقفلی خواهد داشت. در این قسمت از مقاله، قصد داریم تا به توضیح قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲ بپردازیم.

قانون سر قفلی سال 1402 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و ۷۶ تبعیت می نماید و قانون و مقررات جدیدی، در این خصوص، به وسیله نهادهای قانون گذاری وضع نشده است. از این رو، اگر قرارداد اجاره و سرقفلی یک ملک تجاری، قبل از سال 76 منعقد شده باشد، قانون وضع شده روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بر آن حاکم است و اگر قرارداد مذکور، بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد، از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 تبعیت خواهد کرد. همچنین، سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابلیت به ارث رسیدن دارد که به آن ارث سرقفلی گفته می شود.

ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، در این خصوص بیان می دارد: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌ بود.» بنابراین، افراد می بایست برای مطالعه قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲، به قوانین موجر و مستاجر سال 56 و 76 مراجعه نمایند.

 

دانلود قانون سرقفلی

در قسمت های گذشته مقاله، به قانون سرقفلی در سال های 56، 76 و سال 1402 پرداخته شد و بیان گردید که از زمان تصویب قانون سرقفلی در سال ۷۶، قانون جدیدی در خصوص سرقفلی تصویب نگردیده است و افراد می بایست با توجه به زمان انعقاد قرارداد اجاره خود، به قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ یا ۷۶ مراجعه نمایند.

 

سرقفلی و کسب و پیشه

مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دعوایی است که مستاجر ملک تجاری، جهت دریافت سرقفلی و حق کسب و پیشه، به نرخ عادله روز، علیه مالک، طرح کرده و از شرایط آن، برای حق کسب و پیشه، می توان به تخلیه ملک به علت احداث ساختمان جدید و یا نیاز شخصی مالک، و برای سرقفلی، به پرداخت وجه سرقفلی در ابتدای اجاره، اشاره نمود.

حق کسب و پیشه و سرقفلی، از جمله حقوقی هستند که قانون گذار، به ترتیب، در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و سال 76، برای مستاجر ملک تجاری، در نظر گرفته و مستاجر در شرایط خاصی، حق مطالبه این حقوق مالی را از مالک یا موجر ملک دارد.

البته، در صورتی که شرایط، فراهم بوده و مستاجر، قصد مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه را داشته باشد، لازم است تا برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، اقدام کرده که این دعوا، دارای شرایط، نحوه، مدارک و هزینه طرح مخصوص به خود می باشد.

لذا در این مقاله، ابتدا به این سوال پاسخ داده که دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؛ سپس، شرایط، نحوه، مدارک و هزینه طرح و دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا را توضیح داده و در پایان نیز یک نمونه دادخواست دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه خواهیم کرد.

 

دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست

یکی از دعاوی که در رابطه با املاک تجاری، مطرح شده، دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد. از آنجا که این دعوا، یک دعوی تخصصی بوده، ممکن است این سوال، برای بسیاری از مالکین و مستاجرین املاک تجاری، مطرح شود که دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ پیش از آنکه به این سوال، پاسخ داده و دعوای مزبور و شرایط آن را بررسی کنیم، بهتر است تا مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه را با توجه به قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376، تعریف کرده و سپس، دعوی مطالبه این حقوق را بررسی کنیم.

حق کسب و پیشه که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مورد تصویب قانون گذار قرار گرفته است، به این معنی بوده که در ازای فعالیت مستمر مستاجر در ملک تجاری و جذب مشتری، از آنجا که جذب مشتریان ثابت، باعث افزایش ارزش ملک می گردد، یک حق مالی متناسب با این ارزش، به مستاجر تعلق گرفته که حق کسب و پیشه نام دارد.

همچنین، از آنجا که با گذر زمان و گسترش فعالیت تجاری مستاجر و افزایش مشتریان، ارزش ملک نیز افزایش می باید، ارزش حق کسب و پیشه نیز با گذر زمان، افزایش یافته و در صورت وجود شرایط پرداخت، به نرخ روز محاسبه می شود.

نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، بدین صورت بوده که در فرض وجود شرایط قانونی، نظیر نداشتن حق انتقال سرقفلی و عدم رضایت موجر به انتقال، مستاجر، باید پس از ارسال اظهارنامه برای موجر، جهت ثبت دادخواست دعوا، به یکی از دفاتر خدمات قضایی، مراجعه نماید.

اما، سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، مورد پذیرش قانون گذار قرار گرفته، به این معنی است که هرگاه، موجر در مقابل اجاره دادن ملک تجاری، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی، از مستاجر دریافت کند یا در ضمن اجاره، حقوقی، مانند تمدید اجباری اجاره را برای مستاجر، برقرار کند، مستاجر در هنگام تخلیه ملک، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی، از موجر، دریافت کرده که این مبلغ نیز به نرخ روز، محاسبه می گردد.

حال، با توجه به تعریفی که از دو حق کسب و پیشه و سرقفلی، ارائه شد، می توانیم به این سوال پاسخ دهیم که دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست. در پاسخ به این سوال، باید گفت، دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دعوایی است که مستاجر ملک تجاری، در صورت وجود شرایط قانونی و با تقدیم نمونه دادخواست آن دعوا، ارزش مالی معادل حق سرقفلی یا کسب و پیشه خود را از مالک ملک، مطالبه کرده که این ارزش، با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، به نرخ روز، محاسبه شده و مورد حکم، قرار می گیرد.

 

شرایط دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

برای طرح هر دعوایی در محاکم دادگستری، علاوه بر تنظیم و ثبت نمونه دادخواست آن دعوی، لازم است تا شرایطی نیز وجود داشته باشد که این شرایط، به شرایط عمومی و اختصاصی، تقسیم می گردد. دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز مستثنی از این امر نبوده و برای اقامه آن، لازم است تا مجموعه ای از شرایط عمومی و اختصاصی، وجود داشته باشد.

منظور از شرایط عمومی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، شرایطی است که اختصاص به این دعوا نداشته و در تمامی دعاوی، وجود آن شرایط، الزامی می باشد. مانند داشتن نفع، اهلیت، مشروع بودن موضوع دعوا و طرح دعوی در دادگاه دارای صلاحیت. در ادامه و در دو قسمت جداگانه، به توضیح شرایط اختصاصی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، می پردازیم.

شرایط دعوی مطالبه سرقفلی

برای اینکه دعوی مطالبه سرقفلی، به سرانجام برسد، لازم است تا این شرایط وجود داشته باشد: 1- قرارداد اجاره، پس از قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، منعقد شده باشد. 2- قرار بر این است که ملک، تخلیه گردد. 3- مستاجر، در ابتدای اجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی، به موجر داده و یا اینکه حقوقی، ضمن عقد اجاره، برای وی در نظر گرفته شده که مستاجر، بابت اسقاط این حقوق، مطالبه سرقفلی می کند. مانند اینکه ضمن عقد اجاره، موجر متعهد شده که در پایان مدت اجاره، تخلیه ملک را درخواست نکرده و یا اجاره بهای سال بعد را افزایش ندهد.

 

شرایط دعوی مطالبه حق کسب و پیشه

شرایط دعوی مطالبه حق کسب و پیشه، شامل این موارد می باشد: 1- عقد اجاره، تا قبل از قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، منعقد شده باشد. 2- اجاره مربوط به املاک تجاری باشد. 3- موارد تخلف مستاجر وجود نداشته و موجر، درخواست تخلیه ملک را به یکی از علل احداث ساختمان جدید، احتیاج شخصی خود به ملک برای تجارت و یا احتیاج شخصی خود یا خانواده برای سکونت، داشته باشد؛

در این موارد سه گانه، حق کسب و پیشه، به طور کامل، به مستاجر تعلق می گیرد. اما، در صورتی که علت تخلیه ملک، این مساله باشد که مستاجر، بدون رضایت موجر و بدون داشتن حق انتقال، ملک را به مستاجر جدید منتقل کرده، موجر، با وجود داشتن حق درخواست تخلیه، باید نیمی از حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.

 

نحوه طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

علاوه بر شرایط عمومی و اختصاصی که باید در اقامه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، وجود داشته باشد، خواهان این دعوا نیز باید در اقامه کردن آن، مقررات مربوط به نحوه طرح این دعوی را رعایت کند. لذا، در ادامه، به برررسی نحوه طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، می پردازیم.

در ابتدا، خواهان باید برای ثبت نام ثنا، اقدام کرده و با انجام مراحل ثبت نام و احراز هویت ثنا، نام کاربری و کلمه عبور، دریافت کند. لازم به ذکر است که حتی اگر ارائه و ثبت دادخواست، توسط وکیل انجام گیرد، بازهم خواهان، ملزم به ثبت نام ثنا بوده، چرا که در غیر این صورت، امکان ثبت دادخواست، وجود نخواهد داشت.

در مرحله بعد، خواهان باید با در دست داشتن نمونه دادخواست دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و مدارک لازم، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت و توسط این دفاتر، به دادگاه حقوقی، ارسال نماید.

دادگاه حقوقی، پس از ارجاع پرونده، تشکیل جلسه داده و خواهان و خوانده را از طریق سامانه ثنا، برای حضور در جلسه ددرسی، دعوت می کند. در این مرحله، چنانچه، شرایط طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، وجود داشته باشد، دادگاه با ارجاع امر، به کارشناس رسمی دادگستری، میزان سرقفلی یا حق کسب و پیشه را به نرخ روز، تعیین کرده و به پرداخت آن، حکم می کند. در نهایت، رای صادره، ظرف 20 روز، قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر خواهد بود.

 

مدارک لازم برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

در صورتی که شرایط اقامه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، وجود داشته و نمونه دادخواست این دعوا نیز توسط خواهان، تهیه و تنظیم گردد، این امکان برای وی وجود داشته تا با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست خود را ثبت و برای دادگاه، ارسال کند. اما، برای اینکه دادخواست، برای دادگاه ارسال شده و همچنین، خواهان، در چنین دعوایی، پیروز شود، لازم است تا مدارک خاصی نیز پیوست دادخواست گردد که این مدارک، عبارتند از:

رسید ثبت نام و احراز هویت ثنا که در آن، کاربری و کلمه عبور متقاضی، قید شده یا دسترسی به اطلاعات نام کاربری و کلمه عبور.

مدارک هویتی خواهان که در این مورد، کارت ملی ، کافی می باشد.

قرارداد اجاره.

میزان مالیات سرقفلی، دو درصد از وجوه دریافت شده ، توسط صاحب حق سرقفلی بوده که مشمول پرداخت مالیات می شود. برای دریافت اطلاعات بیشتر در این زمینه، مطالعه مقاله زیر توصیه می شود.

 

هزینه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

مساله مهم دیگری که در رابطه با طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، لازم است تا به آن، پرداخته شده و مورد توجه خواهان این دعوا قرار گیرد، بحث هزینه ای است که خواهان برای اقامه دعوای خود، ملزم به پرداخت آن می باشد. از این رو در ادامه، به توضیح هزینه طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، می پردازیم.

اصلی ترین هزینه ای که باید برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، پرداخت شود، هزینه دادرسی این دعوا بوده که مطابق هزینه دادرسی و تعرفه خدمات قضایی اعلام شده از سوی قوه قضاییه، برای مرحله بدوی، 3/5 درصد، واخواهی و تجدیدنظر، 4/5 درصد و برای مرحله فرجام و اعاده دادرسی نیز 5/5 درصد ارزش سرقفلی می باشد.

علاوه بر این، خواهان باید هزینه کارشناسی را جهت تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه به نرخ روز را نیز پرداخت کرده و در صورت اعتراض به مبلغ تعیین شده، هزینه کارشناسی سه نفره و سپس، پنج نفره را نیز پرداخت نماید.

 

 دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

هر دعوایی که در نظام قضایی کشور ما مطرح می شود، باید در دادگاهی، مورد رسیدگی، قرار گیرد که صلاحیت ذاتی و محلی، برای رسیدگی به آن دعوا را داشته باشد. این قاعده، در مورد دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز اجرا شده و به همین دلیل، در این قسمت، قصد داریم تا به این سوال پاسخ دهیم که دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، کدام دادگاه است؟

از نظر صلاحیت ذاتی، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دادگاه حقوقی بوده و رسیدگی نیز از دادگاه بدوی، آغاز می گردد. البته، در صورتی که دعوا، در مراحل بالاتر، مانند تجدیدنظر بوده و شخص ثالثی، به ادعای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، اقدام به طرح دعوا کند، رسیدگی به دعوای ثالث، از همان مرجع، آغاز می گردد.

از نظر صلاحیت محلی دادگاه نیز باید به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، مراجعه نمود که مطابق این ماده، به کلیه دعاوی مربوط به حقوق راجع به اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول یا همان ملک، رسیدگی می شود، ولو اینکه خوانده، در حوزه دادگاه، مقیم نباشد.

موجر و مستاجر

حقوق و تکالیف موجر و مستاجر

در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف موجر و مستاجر می پردازیم .

امروزه اجاره نشینی به دلایل مختلفی افزایش پیدا کرده است و افراد یا نمی خواهند و یا نمی توانند خانه ای خریداری نمایند ، تمایل به اجاره نشینی پیدا می کنند . همانطور که در مقاله قرارداد اجاره ، انواع و اوصاف آن بیان کرده ایم ، اجاره عبارت است از : « عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود … » یعنی فردی ملک خود را برای استفاده دیگران در برابر اجاره بهای که دریافت می کند به دیگری می دهد . اما نکته قابل ذکر آن است که باید از حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در برابر یکدیگر اطلاع داشت تا از مسائل و مشکلات احتمالی جلوگیری شود . به همین دلیل در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف موجر می پردازیم .

تکالیف موجر

از تکالیف موجر می توان به موارد زیر اشاره کرد :

طبق ماده 476 این است که موجر باید عین مستاجره ( ملک ، خانه … ) را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر اختیار فسخ معامله را دارد .

 از دیگر تکالیف موجر طبق ماده 486 این است که اگر ملک یا خانه تعمیرات و مخارجی نیاز داشته باشد ، برای استفاده از آن لازم است که انجام گردد ، این تعمیرات به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف برخلاف آن باشد و همچنین آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است . برای مثال اگر درب پارکینگ ساختمان نیاز به تعویض داشته باشد و یا سقف ساختمان نیاز به تعمیر داشته باشد موجر موظف به انجام آن است .

 اگر مستاجر پول پیشی نزد موجر دارد موجر باید در هنگام تخلیه آن وجه را به مستاجر برگرداند .

طبق ماده 477 قانون مدنی ، موجر باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر بدهد که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب را بکند .

حقوق موجر

از جمله حقوق موجر که در بند 2 ماده 490 قانون مدنی بیان گردیده است این است که مستاجر باید اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نماید و دریافت اجاره بها در موعد مقرر از حقوق موجر است . اگر در قرارداد اجاره موعد مشخص نگردد مستاجر اجاره بها را نقدا باید بپردازد . اگر مستاجر اجور معوقه داشته باشد و پرداخت نکند موجر می تواند الزام او را از محاکم دادگستری بخواهد .

یکی از تکالیف موجر انجام تعمیرات عین مستاجره ( ملک ، خانه ،…) است برای انجام این تکلیف موجر حق دارد به محل مورد اجاره وارد شود .

عقد اجاره دارای موعد و تاریخ مشخص می باشد بعد از اتمام مدت قرارداد مستاجر باید ملک یا غیره را به موجر باز گرداند . در غیر این صورت موجر می توان در مراجع قضایی دستور تخلیه ملک را بگیرد .

حقوق و تکالیف مستاجر

در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف مستاجر می پردازیم .

قرارداد های اجاره اگرچه مشکلات و مسائل افرادی که یا تمایلی به خرید مسکن ندارند یا نمی توانند مسکن تهیه کنند را حل می کند اما با این تفاسیر مسائل و مشکلاتی را هم پدید آورده است . در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد اجاره تکالیف و حقوق خود را در برابر هم بدانند بسیاری از مسائل به وجود نمی آید . در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر به اجاره و شرایط و اوصاف آن پرداخته شده است و مواردی را به حقوق و تکالیف طرفین قرارداد اختصاص داده است . در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف مستاجر می پردازیم .

حقوق مستاجر

مستاجر حق هرگونه استفاده از مالی که اجاره کرده است را در حدود قرارداد اجاره منعقد شده با مالک را دارد . در ذیل به حقوق مستاجر در رابطه با موجر و مال مورد اجاره را بیان می کنیم .

طبق ماده 474 مستاجر می تواند مالی که اجاره کرده است را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه برخلاف آن شرط شده باشد .

و طبق مواد 486 و 485 اگر مال مورد اجاره نیاز به تعمیر و مخارجی داشته باشد برعهده موجر است مگر خلاف آن شرط شده باشد و اگر تعمیرات آن نیاز باشد و تاخیر در آن باعث ضرر به موجر گردد مستاجر نمی تواند جلوی تعمیرات را بگیرد اگر در مدت تعمیر مستاجر نتواند از مالی که اجاره کرده است استفاده نماید در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را دارد .

اگر مستاجر مبلغی بابت پول پیش به موجر داده حق دارد در هنگام تخلیه از موجر دریافت کند .

تکالیف مستاجر

از جمله تکالیفی که مستاجر در قرارداد اجاره دارد عبارت است از :

از اولین تکالیف مستاجر پرداخت اجاره بها در عوض تملیک منفعت یا استفاده منفعت مال مورد اجاره می باشد که در قرارداد اجاره میزان آن بین طرفین توافق شده است . همانطور که در ماده 490 قانون مدنی بیان گردیده مستاجر باید اجاره بها را در موعد تعیین شده در قرارداد پرداخت کند .

از دیگر تکالیف مستاجر، در کنار تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، طبق ماده فوق این است که از مالی که اجاره کرده است به نحو متعارف استفاده نماید و تعدی و تفریط نکند و در صورتی که مستاجر در استفاده از مورد اجاره تعدی یا تفریط نماید ، موجر حق فسخ معامله را دارد .

مستاجر موظف است در پایان قرارداد اجاره مالی که اجاره کرده است به عنوان مثال : ملک یا خودرو و غیره را به مالک تحویل دهد و در غیر این صورت موجر می تواند الزام او را از محاکم بخواهد یا مستاجر را مجبور به تخلیه عین کند .

ابراء مهریه

ابراء مهریه که امکان رجوع از آن امکان پذیر نیست، به معنای این است که زن، به موجب یک سند رسمی تنظیم شده در دفترخانه یا یک سند عادی و با وجود شرایطی همچون، اهلیت، رضا و اختیار، اقدام به رها و خلاص کردن مرد، از پرداخت مهریه تعهد شده در قباله ازدواج نماید؛ بدین صورت که در سند تنظیمی، درج شود که زن، مرد را از پرداخت تمام یا بخشی از مهریه مندرج در سند نکاحیه، مبرا کرده و ادعایی نسبت به آن ندارد.

دیون و تعهدات، در قانون ما، محترم هستند و شخص مدیون یا متعهد باید، اقدام به پرداخت قرض یا انجام تعهد خود نماید، چرا که در غیر این صورت، با تبعات قانونی عدم پرداخت دین یا عدم انجام تعهد، روبرو خواهد شد. اما، قانون گذار، راه هایی را برای سقوط دیون یا تعهدات مالی، همچنین، خلاصی یا رها سازی مدیون یا متعهد، پیش بینی نموده است.

ابراء، یکی از نهادهای حقوقی مورد پیش بینی قانون گذار، در قانون مدنی می باشد و به واسطه آن، داین یا متعهد له، می تواند، مدیون و یا متعهد علیه را از پرداخت دین یا انجام تعهدات مالی، رها و خلاص سازد. مهریه نیز، دینی بر عهده مردان است که در صورت ابراء یا بخشیدن آن از جانب زن، از عهده مرد، برداشته خواهد شد و با توجه به اینکه انجام ابراء مهریه، شرایط و نحوه و مراحل بخصوصی دارد و زن را با آثار حقوقی جبران ناپذیری روبرو می نماید، ضروری است تا از قواعد و مراحل، همچنین آثار انجام این امر، مطلع بود.

لذا در مقاله حاضر، قصد داریم، از منظر قانون، بررسی کرده که ابراء مهریه چیست و شرایط و نحوه انجام آن، چگونه می باشد؛ سپس، در خصوص امکان رجوع از این امر توضیح داده و بگوییم بری الذمه کردن مرد از پرداخت مهریه، با سند عادی یا در دفترخانه، به چه صورت می باشد و ابطال سند رسمی ابراء، به چه شکل است و در آخر، متن ابراء کردن مهریه و فایل دانلود آن را در اختیار خوانندگان محترم، قرار دهیم.

ابراء مهریه چیست؟

مهریه، یکی از مهم ترین حقوق مالی هر زن، بعد از نکاح دائم یا متعه است که مرد، متعهد و موظف به پرداخت آن می باشد و باید، به محض مطالبه زوجه، این حق از حقوق مالی زن در زندگی مشترک را بپردازد؛ مگر اینکه مهر، عندالاستطاعه بوده و مرد، از توان مالی کافی برای پرداخت آن، برخوردار نباشد یا زن، به موجب یک سند عادی و یا رسمی، مهر خود را بخشیده یا ابراء کرده باشد.

یکی از پرسش های رایج، در خصوص مهریه، این است که مقصود از ابراء مهریه چیست و شرایط و تبعات حقوقی آن، به چه شکل است؟ برای پاسخ به این پرسش ها، لازم است تا در ابتدا، توضیح دهیم، مقصود از ابراء یا برائت ذمه در حقوق، چه می باشد و از لحاظ حقوقی، چه آثاری، بر آن، بار می گردد.

ابراء یا برائت ذمه، یک نهاد حقوقی مورد پیش بینی قانون گذار، در قانون مدنی بوده و در خصوص دیون و تعهدات مالی، مطرح می گردد. بدین شرح که؛ تعهدات و دیون، در منظر قانون گذار، محترم هستند و باید، توسط مدیون یا متعهد علیه، پرداخت و انجام شوند؛ در غیر این صورت، فرد، با تبعات حقوقی این عدم پرداخت یا عدم انجام، روبرو خواهد شد، مگر اینکه دین، ادا شده باشد یا داین، مدیون را ابراء نموده باشد.

ابراء یا بری الذمه کردن، به معنای رها و خلاص کردن متعهد یا مدیون، از انجام تعهد مالی یا پرداخت دین، توسط داین است، بدین صورت که داین، با رضایت، در صحت عقل و با داشتن بلوغ و رشد، ذمه یا در اصلاح عرفی، شانه مدیون یا متعهد را از انجام تعهد مالی یا پرداخت دین، خالی و بری می نماید، به نحوی که گویی از ابتدا، دینی وجود نداشته است.

 

با توجه به توضیحات فوق، در پاسخ به این پرسش که ابراء مهریه چیست؟ می توان گفت، ابراء مهریه، بدین معنا می باشد که زن، در کمال صحت عقل و با وجود بلوغ، رشد، با اختیار و رضایت خود، به موجب یک سند عادی یا رسمی، مرد را از پرداخت مهریه تعهد شده در قباله ازدواج، رها و آزاد سازد.

از آثار ابراء، می توان به غیر قابل رجوع بودن آن، اشاره کرد و با توجه به اینکه مهریه، یکی از مهم ترین ابزار زنان، برای جلب رضایت مرد در مواقعی است که زن، تمایل به طلاق دارد، پیشنهاد می شود، در خصوص ابراء با احتیاط بیشتری، تصمیم گیری گردد؛ چراکه بعد از ابراء، گویی زن، مهریه ای نداشته و مرد، تعهدی بر پرداخت، نخواهد داشت.

 

شرایط ابراء مهریه

پس از توضیح در این باره که ابراء مهریه چیست، در این قسمت، قصد داریم، در خصوص شرایط انجام این امر، توسط زوجه صحبت کنیم و بگوییم که تحت چه شرایطی، زن می تواند، نسبت به بری الذمه کردن مرد از پرداخت مهریه تعهد شده در قباله ازدواج، اقدام کند. شرایط ابراء مهریه، بر اساس آنچه در قانون، درخصوص شرایط ابراء یا برائت ذمه آمده، از قرار زیر است:

وجود اهلیت در ابراء کننده: مقصود از اهلیت، وجود عقل، بلوغ و رشد در زوجه است. با توجه به اینکه در قانون مدنی ما، ابراء، ایقاع دانسته شده، اهلیت مدیون یا متعهد، یعنی کسی که نسبت به او، ابراء صورت می گیرد، شرط نیست.

وجود قصد و رضا در ابراء کننده: زوجه که مالک مهریه است، زمانی که می خواهد، دین مهریه و تعهد به پرداخت آن را نسبت به شوهر، ابراء نماید، باید، در انجام این امر، از قصد رها و خلاص کردن مرد از پرداخت مهریه، برخوردار باشد و با رضا و بدون اکراه، نسبت به انجام این امر، اقدام کند.

مشروعیت جهت و معین بودن موضوع ابراء: از دیگر شرایط ابراء مهریه زوجه، این است که هنگام تنظیم سند رسمی یا عادی این امر، موضوع ابراء که رها سازی مرد از پرداخت مهریه است، به همراه میزان و نوع مهریه ابراء، مشخص و معین بوده و هدف از انجام ابراء نیز، یک نیت و مقصود خلاف شرع و قانون نباشد.

 

نحوه ابراء مهریه

در عالم حقوق، هر امری باید، بر اساس نحوه و مراحل مخصوص به خود، صورت گیرد تا صحیح و دارای اثر باشد و ابراء مهریه نیز از این امر، مستنثنی نیست. لذا، در این قست، قصد داریم، در این باره که مراحل و نحوه ابراء مهریه چیست و چگونه می باشد، توضیح دهیم.

نحوه ابراء مهریه، بدین صورت بوده که زن باید، با داشتن شرایط انجام این امر که در قسمت قبل، توضیح دادیم، یعنی، در کمال صحت عقل و با وجود عقل و رشد و قصد و رضا، به موجب یک سند عادی دست نویس یا به موجب یک سند رسمی تنظیم شده در دفترخانه، به صراحت، ذکر کند که مرد را از پرداخت مهریه، بری الذمه می کند.

از این پس، یعنی بعد از طی شدن مراحل و انجام ابراء، زن دیگر، هیچ گونه حقی بر مهریه مندرج در قباله ازدواج نداشته و مرد نیز، هیچ تعهد و مسئولیتی بر پرداخت آن و می توان گفت، این موارد، از آثار ابراء مهریه، توسط زوجه، نسبت به خود او و همسرش هستند.

 

آیا ابراء مهریه قابل رجوع است؟

در قسمت های قبل، گفتیم که مقصود از ابراء مهریه چیست و شرایط انجام آن، به چه شکل می باشد. حال، در این بخش از مقاله، قصد داریم، به این پرسش، پاسخ دهیم که آیا ابراء مهریه، قابل رجوع است یا خیر و نظر قانون گذار، در این خصوص، چه می باشد؟

در خصوص رجوع از ابراء مهریه باید گفت، به طور کلی، قانون گذار، برگرفته از شرع مقدس، رجوع از ابراء، نسبت به دیون و تعهدات مالی، اعم از مهریه یا قرض را امکان پذیر نمی داند و بنابراین، چنانچه زوجه، اقدام به بری الذمه کردن مرد، از پرداخت مهریه نماید، به هیچ وجه، نمی تواند، نسبت به ابراء صورت گرفته، رجوع کند.

یکی از مواردی که زن، به موجب آن می تواند، مرد را از پرداخت مهریه، رها سازد، بخشیدن مهریه است که علاقمندان به کسب اطلاع از شرایط رجوع از بخشیدن مهریه، می توانند، نسبت به مطالعه مقاله ای که در زیر، با همین عنوان، آمده، اقدام نمایند.

 

ابراء مهریه با سند عادی و در دفترخانه

از آنجا که ابراء مهریه، می تواند به موجب تنظیم یک سند عادی و دست نویس یا به موجب تنظیم یک سند رسمی و در دفترخانه صورت گیرد، یکی از پرسش های رایج در این خصوص، درباره نحوه و مراحل ابراء مهریه، با سند عادی و یا در دفترخانه است که در این بخش، به توضیح هریک از آن ها، خواهیم پرداخت.

 

ابراء مهریه، با سند عادی

 ابراء مهریه با سند عادی، بدین صورت می باشد که زن و مرد، در یک دست نوشته و در صورت امکان، با حضور شهود، اقدام به تنظیم سند ابراء مهریه کرده و پس از ذکر مشخصات هویتی زوجه و زوج، به عنوان ابراء کننده و ابراء شونده، میزان مهریه، نوع آن و شماره سند نکاحیه، قید می کنند که زن، با اختیار و رضایت و در صحت عقل، همچنین با داشتن رشد و بلوغ، مرد را از پرداخت تمام یا بخشی از مهریه مندرج در سند ازدواج، مبرا و رها می سازد و در صورت وجود شاهد، شهود، با ذکر تاریخ، ذیل آن را امضا می نمایند.

 

 ابراء مهریه، در دفترخانه

در این حالت، زن و مرد، با در دست داشتن مدارک لازم، از قرار مدارک هویتی و قباله ازدواج، به یکی از دفاتر اسناد رسمی، مراجعه کرده و پس از پرداخت هزینه تنظیم سند رسمی ابراء مهریه و امضای متن ابراء مهریه توسط زوجه که در دفترخانه ها، موجود است، اقدام به انجام عمل ابراء مهریه نموده و سند رسمی آن را نیز، دریافت می نمایند.

همانطور که در قسمت های قبل، توضیح دادیم، ابراء مهریه، می تواند با مراجعه به دفترخانه، صورت گیرد و در این حالت، به طرفین، یک سند رسمی، مبنی بر ابراء مهریه، توسط زوجه، داده می شود. پرسشی که در این باره، مطرح است، این بوده که آیا امکان ابطال سند رسمی ابراء مهریه، وجود دارد یا خیر و در صورت امکان، شرایط و نحوه انجام آن، به چه صورت است؟

 

در پاسخ به این پرسش باید گفت، قانون گذار، تنها در شرایط بخصوصی، امکان ابطال سند رسمی را پیش بینی کرده است که ابطال سند رسمی ابراء مهریه نیز مستثنی از آن نیست. امکان ابطال سند رسمی ابراء مهریه، تنها در صورت ثابت کردن جعلی بودن سند تنظیمی یا اثبات این امر که زوجه، هنگام تنظیم آن، از اهلیت قانونی لازم یا رضایت و اختیار برخوردار نبوده، امکان پذیر می باشد.

در صورت وجود شرایط ابطال فوق الذکر، زوجه یا نماینده قانونی او باید، اقدام به تنظیم و سپس ثبت دادخواست ابطال سند رسمی ابراء مهریه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نموده و با ارائه ادله اثبات، مبنی بر نبود اهلیت و رضا، هنگام تنظیم سند یا جعلی بودن سند ابراء، از دادگاه، تقاضای صدور حکم بر ابطال سند رسمی ابراء مهریه را داشته باشند.

قواعد سرقفلی

قانون و قواعد سرقفلی مغازه در سال 56، موجر را در خصوص تخلیه ملک محدود نموده و اصل را بر این گذاشته، چه سرقفلی گرفته شود و چه گرفته نشود، سرقفلی به ملک تجاری تعلق می گیرد. این قانون در سال ۷۶ مورد بازنگری قرار گرفت و به موجب آن، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق سرقفلی دارد.

یکی از اصطلاحاتی که در حوزه اجاره کردن اماکن تجاری مطرح می شود، بحث سرقفلی می باشد. منظور از سرقفلی وجهی است که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ملک تجاری، توسط مستاجر به موجر پرداخت شده و به این ترتیب؛ موجر موظف است تا در پایان مدت اجاره، آن ملک را مجددا به مستاجر اجاره داده و عقد اجاره را با وی تمدید نماید. در صورتی که موجر از این حق خود انصراف دهد، این مبلغ می بایست توسط موجر به وی پرداخت شود.

قانون گذار، به منظور تنظیم روابط بین مستاجر و موجر در حوزه سرقفلی، قوانین و مقررات مختلفی را وضع نموده است که از آن به عنوان، قانون سرقفلی یاد می شود. از آن جا که رعایت این قوانین و مقررات در زمان اعمال سرقفلی بر ملک تجاری الزامی می باشد، افراد می بایست با مواد و مندرجات این قانون آشنایی کامل داشته باشند.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که قانون سرقفلی مغازه سال ۵۶ چه می باشد؛ به بیان مقررات و مندرجات این قانون در سال 76 بپردازیم. سپس در خصوص قانون سرقفلی سال 1402 صحبت خواهیم کرد.

 

قانون سرقفلی مغازه سال 56

مقررات مربوط به سرقفلی در ابتدا، در سال 56 در قانون روابط موجر و مستاجر مطرح گردید. در این ماده به طور مستقیم، از اصطلاح سرقفلی استفاده نشده، اما مالک را در خصوص تخلیه ملک تجاری محدود کرده و اصل را بر این گذاشته است که مالک، حق تخلیه ملک تجاری را ندارد؛ مگر این که دلایل و اسباب ذکر شده در این قانون، وجود داشته باشد.

به موجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، موجر می‌ تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌ نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد، که این حق می تواند در موارد زیر اعمال شود:

در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌ نامه و یا در موردی که اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزعا به هر صورتی که باشد؛ به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌ الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند؛ بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌ نامه تنظیم شده باشد.

در صورتی که در اجاره‌ نامه محل سکنی، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد؛ مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید، درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌ شود.

در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌ بند فوق داشته باشد موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.

هر‌ گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌ نامه قید شده استفاده گردد.

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر شده، از پرداخت مال‌ الاجاره یا اجرت‌ المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌ کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

بنابراین، در قانون سرقفلی مغازه سال 56، موارد تخلیه ملک از جانب موجر محدود گردیده و تا دلایل قید شده در قسمت فوق، موجود نباشد؛ مالک نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را نماید. با این حال، این قانون در سال 1376 مورد بازنگری قرار گرفت که در قسمت بعدی مقاله به آن پرداخته شد.

 

قانون سرقفلی سال 76

همانطور که پیش تر بیان شد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، در سال 76 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت. از تاریخ لازم‌ الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های‌ دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌ شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۷۶، برخلاف قانون سال ۵۶، به طور صریح از لفظ سرقفلی برای بیان موضوعات مرتبط استفاده شده و فصل دوم آن، به بیان مقررات سرقفلی اختصاص داده شده است. بنابراین، می توان بیان داشت که قانون سرقفلی سال 76 در واقع همان فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر بوده که دارای 6 ماده مرتبط به سرقفلی می باشد.

یکی از عمده ترین تفاوت های قانون سرقفلی مغازه در سال 56 با سال 76، در این است که برای اجاره اماکن تجاری (قبل از تصویب قانون سال ۷۶) چه سرقفلی گرفته می شد و چه گرفته نمی شد، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت. در حالی که در قانون سال 76، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق مطالبه سرقفلی دارد و اگر این حق، در قرارداد نوشته نشود، سرقفلی به فرد تعلق نمی گیرد.

ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در این رابطه بیان می دارد: « چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.» لازم به ذکر است که مفاد این قانون، تنها نسبت به قراردادهای اجاره بعد از سال 76 اطلاق می شود و قابلیت اعمال بر قراردادهایی که قبل از تصویب این قانون، منعقد شده، ندارد. علاوه بر این، ‌در این زمینه، آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر، نیز به تصویب رسیده که موادی از آن، به بیان موضوع سرقفلی اختصاص داده شده است.

 

 قانون سرقفلی سال 1402

در قسمت های پیشین مقاله، توضیحاتی در رابطه با قانون سرقفلی سال 56 و ۷۶ ارائه گردید و بیان شد که در سال ۵۶ سرقفلی، در هر صورت به اجاره ملک تجاری تعلق می گرفت، اما در سال 76 اگر این حق، در قرارداد سرقفلی نوشته شود؛ مستاجر حق سرقفلی خواهد داشت. در این قسمت از مقاله، قصد داریم تا به توضیح قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲ بپردازیم.

قانون سر قفلی سال 1402 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و ۷۶ تبعیت می نماید و قانون و مقررات جدیدی، در این خصوص، به وسیله نهادهای قانون گذاری وضع نشده است. از این رو، اگر قرارداد اجاره و سرقفلی یک ملک تجاری، قبل از سال 76 منعقد شده باشد، قانون وضع شده روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بر آن حاکم است و اگر قرارداد مذکور، بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد، از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 تبعیت خواهد کرد. همچنین، سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابلیت به ارث رسیدن دارد که به آن ارث سرقفلی گفته می شود.

ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، در این خصوص بیان می دارد: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌ بود.» بنابراین، افراد می بایست برای مطالعه قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲، به قوانین موجر و مستاجر سال 56 و 76 مراجعه نمایند.

 

دانلود قانون سرقفلی

در قسمت های گذشته مقاله، به قانون سرقفلی در سال های 56، 76 و سال 1402 پرداخته شد و بیان گردید که از زمان تصویب قانون سرقفلی در سال ۷۶، قانون جدیدی در خصوص سرقفلی تصویب نگردیده است و افراد می بایست با توجه به زمان انعقاد قرارداد اجاره خود، به قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ یا ۷۶ مراجعه نمایند.

 

انواع اجاره نامه

تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی

قرارداد اجاره از مهمترین قراردادهایی است که هر ساله تعداد زیادی از آن بین افراد منعقد می شود . بر قرارداد اجاره قواعد متفاوتی حاکم است از جمله فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ، فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت ، اجاره مال مشاع ، اجاره دادن مال اجاره ای ، انعقاد قرارداد اجاره بدون مدت ، اجاره به شرط تملیک و موارد بسیار دیگر . یکی از سوالاتی که اغلب در مورد اجاره نامه وجود دارد این است که تفاوت بین قرارداد اجاره رسمی یا محضری و قرارداد اجاره عادی چیست یا اینکه قرارداد اجاره رسمی چه مزیتی نسبت به اجاره نامه عادی دارد . از این رو ما در این مقاله ابتدا به بررسی اجاره نامه عادی ، اجاره نامه رسمی یا محضری و تفاوت بین اجاره نامه رسمی و عادی می پردازیم .

اجاره نامه عادی

اجاره نامه عادی یا اجاره نامه دستی ، اجاره نامه ای است که توسط موجر و مستاجر منعقد می شود و معمولا در بنگاه معاملات منعقد می شود . این قرارداد با حضور حداقل دو شاهد منعقد می شود .

 

اجاره نامه رسمی

برخلاف اجاره نامه عادی ، اجاره نامه رسمی ، قراردادی است که در دفتر خانه ثبت رسمی می شود و در واقع از اعتبار یک سند رسمی برخوردار است .

 

تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی

اجاره نامه ها معمولا در دفاتر املاک به امضا موجر و مستاجر می رسند که همانطور که گفتیم انعقاد قرارداد اجاره به این ترتیب تنها منجر به انعقاد یک سند عادی می شود و مانند همه قراردادهای دیگری است که بین افراد به صورت غیر رسمی منعقد می شود . اما سند رسمی ، سندی است که در دفترخانه تنظیم شده است و از اعتبار قانونی بالایی برخوردار است اما اغلب مردم بابت هزینه دفترخانه اقدام به انعقاد اجاره نامه عادی می کنند . علاوه بر این تفاوت اجاره نامه عادی و محضری را می توان در مواردی زیر نیز دانست :

1- اجاره نامه رسمی قابل انکار و تردید نیست اما می توان نسبت به قرارداد اجاره عادی ، ادعای تردید مثلا ادعای جعل کرد .

2- اجاره نامه رسمی قابل استناد به تاریخ رسمی است

3- قرارداد اجاره رسمی چون سند رسمی محسوب می شود لازم الاجراست و باید حتما مواد قرارداد اجرا شود و هیچ یک از دو طرف قرارداد نمی تواند به جز در شرایط قانونی از انجام آن سرباز بزند .

4- فرق دیگر اجاره نامه رسمی و عادی در این است که قرارداد اجاره رسمی تحت تاثیر زمان نیست و در همیشه می تواند قاطع و رافع دعوی باشد .

اسقاط کافه خیارات

اسقاط به معنی از بین بردن و کافه به معنای تمام است. اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمام خیاراتی که به موجب آنها می توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد. اسقاط کافه خیارات معمولا به صورت بندی در قرارداد اصلی آورده می شود یا اینکه بعدا موضوع توافقی جداگانه قرار می گیرد. اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش یعنی شما می پذیرید حتی اگر به صورت واضح و آشکار در قرارداد ضرر کردید باز هم حق فسخ معامله را ندارید.

امروزه و در اکثر موارد هنگام انعقاد قراردادها، متن قرارداد به صورت فرم های چاپی و از پیش آماده شده در بنگاه ها و دفاتر مختلف موجود است و افراد صرفا با امضا زدن آن، بدون هیچگونه مطالعه اقدام به پذیرفتن و انعقاد قرارداد می نمایند که همین امر گاهی منجر به بروز خسارت های جبران ناپذیری می گردد. از جمله بندهای موجود در قرارداد های پیش فرض، جمله اسقاط کافه خیارات یا اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش است که در صورت پذیرش آن افراد حق هرگونه فسخ یکجانبه معامله را از خود سلب می نمایند و ممکن است موجبات ضرر و زیان خود را فراهم آورند. 

از این رو در این مقاله بر آن شدیم تا به بررسی خیارات، اسقاط کافه خیارات یعنی چه و معنای جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش از طرفین بعمل آمد بپردازیم. جهت اطلاع از معنای اسقاط کافه خیارات و خیارات در حقوق با ما همراه باشید.

 

خیارات در حقوق

در تقسیم بندی عقود به اعتبار دوام آنها میتوان آن را به عقود جایز و لازم تقسیم کرد. تعریف عقد لازم و عقد جایز عبارت است از: عقد جایز عقدی است که هریک از طرفین هر زمان بخواهند می توانند آن را برهم بزنند و عقد لازم عقدی است كه هیچیک از دو طرف حق برهم زدن آن را ندارد مگر در صورتيكه در آن شرط فسخ باشد یا به موجب خیارات قانونی اقدام به فسخ آن نمایند. خیار، حق است و به معنی توانایی برهم زدن عقد لازم از سوی صاحب خیار است. خیارات در حقوق عبارتند از: خیار مجلس ، خیار حیوان ، خیار شرط، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار غبن، خیار تبعض صفقه، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف از وصف.

اعمال خیارات زمانی است که قرارداد منعقد شده، شرایطی که موجب ترغیب دو نفر برای انعقاد قرارداد شده است را از دست داده و به همین دلیل یکی از آنها دیگر تمایلی به ادامه قرارداد ندارد یا مایل است اقدام به فسخ قرارداد نماید. البته هر خیار دارای شرایطی است که در صورت وجود شرایط امکان اعمال آن فراهم می باشد. از جمله مثال های اعمال خیارات می توان به این موارد اشاره داشت: مثلا وقتی خانه خریداری شده کوچکتر از موردی است که در قرارداد ذکر شده یا کالای خریداری شده دارای عیب است یا اینکه فروشنده کالای تقلبی به مشتری فروخته است در همه این موارد و مواردی از این دست، خریدار حق بر هم زدن یک جانبه معامله را دارد.

 

اسقاط کافه خیارات یعنی چه ؟

همان گونه که در بالا اشاره کردیم خیار، حقی است که در قانون برای افراد پیش بینی شده تا در صورت وجود شرایط و چنانچه در قرارداد تخلفی رخ داده بود افراد بتوانند یک جانبه اقدام به برهم زدن قرارداد کنند. اگرچه خیارات حقی برای صاحب خیار محسوب می شوند اما هر صاحب حقی، اصولا می تواند از حق خویش صرف نظر کند. که این صرف نظر می تواند به صورت پذیرش شرط اسقاط کافه خیارات ذیل قرارداد و به صورت شفاهی یا ضمنی باشد.

اسقاط به معنی از بین بردن، از ارزش انداختن و کافه به معنای تمام است. اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمام خیاراتی که به موجب آنها می توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد. اسقاط کافه خیارات معمولا به صورت بندی در قرارداد اصلی آورده می شود یا اینکه بعدا موضوع توافقی جداگانه قرار می گیرد. ما با امضای قرارداد و پذیرش اسقاط کافه خیارات در قرارداد، دیگر هیچ راهی برای فسخ یک جانبه قرارداد نداریم و حق خود را در این باره به طور کلی از بین می بریم.

 

معنای جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش از طرفین بعمل آمد چیست؟

همانطور که در بالا توضیح دادیم اسقاط کافه خیارات به معنای ساقط کردن حق فسخ یک جانبه قراردادها می باشد. اما حالت شدیدتر اسقاط کافه خیارات، اسقاط خیارات ولو غبن فاحش است. غبن به معنای فریب و خسارت و فاحش به معنای آشکار و واضح و مسلم است. که پذیرش این جمله در قراردادها گاهی موجبات ضرر و زیان را برای افراد فراهم می آورد. با پذیرش اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هرچند فاحش یعنی شما می پذیرید حتی اگر به صورت واضح و آشکار و مسلم در این قرارداد ضرر کردم باز هم حق فسخ معامله را ندارم. از این رو بهتر است بدانید که این جمله، کاملا به ضرر خریدار است و باید در پذیرش آن احتیاط کرد.

در کنار لغت فاحش که به معنای مسلم، آشکار و زیاد است، لغت افحش نیز وجود دارد که به معنای آشکارتر، واضح تر، زیادتر است. گاهی ما در قرارداد خیار غبن فاحش را ساقط می کنیم اما چنانچه خسارت بسیار زیاد یا به عبارتی افحش باشد در صورت اثبات، حق برهم ردن معامله را خواهیم داشت اما گاهی در عقود جمله “بالاسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحشا کان او افحش” نیز قید می شود و این بدین معناست که فرد با پذیرش آن می پذیرد حتی اگر خسارت چندین برابر حد معمول بود هم باز نتواند اقدام به فسخ یکجانبه قراداد نماید.