آبان 26, 1402 | azaryasa_admin | 0 نظر | قوانین تجارت, قوانین حقوقی, مسائل حقوقی, نیازمندیهای روزمره حقوقی | اجاره ملاک, سرقفلی, قراردادهای املاک و مستغلات, معاملات ملکی

قانون سرقفلی

قانون سرقفلی

قانون سرقفلی مغازه در سال 56، موجر را در خصوص تخلیه ملک محدود نموده و اصل را بر این گذاشته، چه سرقفلی گرفته شود و چه گرفته نشود، سرقفلی به ملک تجاری تعلق می گیرد. این قانون در سال ۷۶ مورد بازنگری قرار گرفت و به موجب آن، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق سرقفلی دارد.

یکی از اصطلاحاتی که در حوزه اجاره کردن اماکن تجاری مطرح می شود، بحث سرقفلی می باشد. منظور از سرقفلی وجهی است که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ملک تجاری، توسط مستاجر به موجر پرداخت شده و به این ترتیب؛ موجر موظف است تا در پایان مدت اجاره، آن ملک را مجددا به مستاجر اجاره داده و عقد اجاره را با وی تمدید نماید. در صورتی که موجر از این حق خود انصراف دهد، این مبلغ می بایست توسط موجر به وی پرداخت شود.

قانون گذار، به منظور تنظیم روابط بین مستاجر و موجر در حوزه سرقفلی، قوانین و مقررات مختلفی را وضع نموده است که از آن به عنوان، قانون سرقفلی یاد می شود. از آن جا که رعایت این قوانین و مقررات در زمان اعمال سرقفلی بر ملک تجاری الزامی می باشد، افراد می بایست با مواد و مندرجات این قانون آشنایی کامل داشته باشند.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که قانون سرقفلی مغازه سال ۵۶ چه می باشد؛ به بیان مقررات و مندرجات این قانون در سال 76 بپردازیم. سپس در خصوص قانون سرقفلی سال 1402 صحبت خواهیم کرد.

قانون سرقفلی مغازه سال 56

مقررات مربوط به سرقفلی در ابتدا، در سال 56 در قانون روابط موجر و مستاجر مطرح گردید. در این ماده به طور مستقیم، از اصطلاح سرقفلی استفاده نشده، اما مالک را در خصوص تخلیه ملک تجاری محدود کرده و اصل را بر این گذاشته است که مالک، حق تخلیه ملک تجاری را ندارد؛ مگر این که دلایل و اسباب ذکر شده در این قانون، وجود داشته باشد.

به موجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، موجر می‌ تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌ نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد، که این حق می تواند در موارد زیر اعمال شود:

در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌ نامه و یا در موردی که اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزعا به هر صورتی که باشد؛ به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌ الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند؛ بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌ نامه تنظیم شده باشد.

در صورتی که در اجاره‌ نامه محل سکنی، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد؛ مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید، درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌ شود.

در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌ بند فوق داشته باشد موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.

هر‌ گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌ نامه قید شده استفاده گردد.

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر شده، از پرداخت مال‌ الاجاره یا اجرت‌ المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌ کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه‌‌ ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

بنابراین، در قانون سرقفلی مغازه سال 56، موارد تخلیه ملک از جانب موجر محدود گردیده و تا دلایل قید شده در قسمت فوق، موجود نباشد؛ مالک نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را نماید. با این حال، این قانون در سال 1376 مورد بازنگری قرار گرفت که در قسمت بعدی مقاله به آن پرداخته شد.

قانون سرقفلی سال 76

همانطور که پیش تر بیان شد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، در سال 76 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت. از تاریخ لازم‌ الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های‌ دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌ شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۷۶، برخلاف قانون سال ۵۶، به طور صریح از لفظ سرقفلی برای بیان موضوعات مرتبط استفاده شده و فصل دوم آن، به بیان مقررات سرقفلی اختصاص داده شده است. بنابراین، می توان بیان داشت که قانون سرقفلی سال 76 در واقع همان فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر بوده که دارای 6 ماده مرتبط به سرقفلی می باشد.

یکی از عمده ترین تفاوت های قانون سرقفلی مغازه در سال 56 با سال 76، در این است که برای اجاره اماکن تجاری (قبل از تصویب قانون سال ۷۶) چه سرقفلی گرفته می شد و چه گرفته نمی شد، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت. در حالی که در قانون سال 76، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق مطالبه سرقفلی دارد و اگر این حق، در قرارداد نوشته نشود، سرقفلی به فرد تعلق نمی گیرد.

ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در این رابطه بیان می دارد: « چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.»

لازم به ذکر است که مفاد این قانون، تنها نسبت به قراردادهای اجاره بعد از سال 76 اطلاق می شود و قابلیت اعمال بر قراردادهایی که قبل از تصویب این قانون، منعقد شده، ندارد. علاوه بر این، ‌در این زمینه، آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر، نیز به تصویب رسیده که موادی از آن، به بیان موضوع سرقفلی اختصاص داده شده است.

قانون سرقفلی سال 1402

در قسمت های پیشین مقاله، توضیحاتی در رابطه با قانون سرقفلی سال 56 و ۷۶ ارائه گردید و بیان شد که در سال ۵۶ سرقفلی، در هر صورت به اجاره ملک تجاری تعلق می گرفت، اما در سال 76 اگر این حق، در قرارداد سرقفلی نوشته شود؛ مستاجر حق سرقفلی خواهد داشت. در این قسمت از مقاله، قصد داریم تا به توضیح قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲ بپردازیم.

قانون سر قفلی سال 1402 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و ۷۶ تبعیت می نماید و قانون و مقررات جدیدی، در این خصوص، به وسیله نهادهای قانون گذاری وضع نشده است. از این رو، اگر قرارداد اجاره و سرقفلی یک ملک تجاری، قبل از سال 76 منعقد شده باشد، قانون وضع شده روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بر آن حاکم است و اگر قرارداد مذکور، بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد، از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 تبعیت خواهد کرد. همچنین، سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابلیت به ارث رسیدن دارد که به آن ارث سرقفلی گفته می شود.

ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، در این خصوص بیان می دارد: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌ بود.» بنابراین، افراد می بایست برای مطالعه قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲، به قوانین موجر و مستاجر سال 56 و 76 مراجعه نمایند.

دانلود قانون سرقفلی

در قسمت های گذشته مقاله، به قانون سرقفلی در سال های 56، 76 و سال 1402 پرداخته شد و بیان گردید که از زمان تصویب قانون سرقفلی در سال ۷۶، قانون جدیدی در خصوص سرقفلی تصویب نگردیده است و افراد می بایست با توجه به زمان انعقاد قرارداد اجاره خود، به قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ یا ۷۶ مراجعه نمایند.

آبان 26, 1402 | azaryasa_admin | 0 نظر | قوانین تجارت, قوانین حقوقی, نیازمندیهای روزمره حقوقی | اجاره ملاک, سرقفلی, قراردادهای املاک و مستغلات, معاملات ملکی

سرقفلی و کسب و پیشه

مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دعوایی است که مستاجر ملک تجاری، جهت دریافت سرقفلی و حق کسب و پیشه، به نرخ عادله روز، علیه مالک، طرح کرده و از شرایط آن، برای حق کسب و پیشه، می توان به تخلیه ملک به علت احداث ساختمان جدید و یا نیاز شخصی مالک، و برای سرقفلی، به پرداخت وجه سرقفلی در ابتدای اجاره، اشاره نمود.

حق کسب و پیشه و سرقفلی، از جمله حقوقی هستند که قانون گذار، به ترتیب، در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و سال 76، برای مستاجر ملک تجاری، در نظر گرفته و مستاجر در شرایط خاصی، حق مطالبه این حقوق مالی را از مالک یا موجر ملک دارد.

البته، در صورتی که شرایط، فراهم بوده و مستاجر، قصد مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه را داشته باشد، لازم است تا برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، اقدام کرده که این دعوا، دارای شرایط، نحوه، مدارک و هزینه طرح مخصوص به خود می باشد.

لذا در این مقاله، ابتدا به این سوال پاسخ داده که دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؛ سپس، شرایط، نحوه، مدارک و هزینه طرح و دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا را توضیح داده و در پایان نیز یک نمونه دادخواست دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه خواهیم کرد.

دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست

یکی از دعاوی که در رابطه با املاک تجاری، مطرح شده، دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد. از آنجا که این دعوا، یک دعوی تخصصی بوده، ممکن است این سوال، برای بسیاری از مالکین و مستاجرین املاک تجاری، مطرح شود که دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ پیش از آنکه به این سوال، پاسخ داده و دعوای مزبور و شرایط آن را بررسی کنیم، بهتر است تا مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه را با توجه به قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376، تعریف کرده و سپس، دعوی مطالبه این حقوق را بررسی کنیم.

حق کسب و پیشه که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مورد تصویب قانون گذار قرار گرفته است، به این معنی بوده که در ازای فعالیت مستمر مستاجر در ملک تجاری و جذب مشتری، از آنجا که جذب مشتریان ثابت، باعث افزایش ارزش ملک می گردد، یک حق مالی متناسب با این ارزش، به مستاجر تعلق گرفته که حق کسب و پیشه نام دارد.

همچنین، از آنجا که با گذر زمان و گسترش فعالیت تجاری مستاجر و افزایش مشتریان، ارزش ملک نیز افزایش می باید، ارزش حق کسب و پیشه نیز با گذر زمان، افزایش یافته و در صورت وجود شرایط پرداخت، به نرخ روز محاسبه می شود.

نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، بدین صورت بوده که در فرض وجود شرایط قانونی، نظیر نداشتن حق انتقال سرقفلی و عدم رضایت موجر به انتقال، مستاجر، باید پس از ارسال اظهارنامه برای موجر، جهت ثبت دادخواست دعوا، به یکی از دفاتر خدمات قضایی، مراجعه نماید.

اما، سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، مورد پذیرش قانون گذار قرار گرفته، به این معنی است که هرگاه، موجر در مقابل اجاره دادن ملک تجاری، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی، از مستاجر دریافت کند یا در ضمن اجاره، حقوقی، مانند تمدید اجباری اجاره را برای مستاجر، برقرار کند، مستاجر در هنگام تخلیه ملک، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی، از موجر، دریافت کرده که این مبلغ نیز به نرخ روز، محاسبه می گردد.

حال، با توجه به تعریفی که از دو حق کسب و پیشه و سرقفلی، ارائه شد، می توانیم به این سوال پاسخ دهیم که دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست. در پاسخ به این سوال، باید گفت، دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دعوایی است که مستاجر ملک تجاری، در صورت وجود شرایط قانونی و با تقدیم نمونه دادخواست آن دعوا، ارزش مالی معادل حق سرقفلی یا کسب و پیشه خود را از مالک ملک، مطالبه کرده که این ارزش، با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، به نرخ روز، محاسبه شده و مورد حکم، قرار می گیرد.

شرایط دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

برای طرح هر دعوایی در محاکم دادگستری، علاوه بر تنظیم و ثبت نمونه دادخواست آن دعوی، لازم است تا شرایطی نیز وجود داشته باشد که این شرایط، به شرایط عمومی و اختصاصی، تقسیم می گردد. دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز مستثنی از این امر نبوده و برای اقامه آن، لازم است تا مجموعه ای از شرایط عمومی و اختصاصی، وجود داشته باشد.

منظور از شرایط عمومی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، شرایطی است که اختصاص به این دعوا نداشته و در تمامی دعاوی، وجود آن شرایط، الزامی می باشد. مانند داشتن نفع، اهلیت، مشروع بودن موضوع دعوا و طرح دعوی در دادگاه دارای صلاحیت. در ادامه و در دو قسمت جداگانه، به توضیح شرایط اختصاصی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، می پردازیم.

شرایط دعوی مطالبه سرقفلی

برای اینکه دعوی مطالبه سرقفلی، به سرانجام برسد، لازم است تا این شرایط وجود داشته باشد: 1- قرارداد اجاره، پس از قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، منعقد شده باشد. 2- قرار بر این است که ملک، تخلیه گردد. 3- مستاجر، در ابتدای اجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی، به موجر داده و یا اینکه حقوقی، ضمن عقد اجاره، برای وی در نظر گرفته شده که مستاجر، بابت اسقاط این حقوق، مطالبه سرقفلی می کند. مانند اینکه ضمن عقد اجاره، موجر متعهد شده که در پایان مدت اجاره، تخلیه ملک را درخواست نکرده و یا اجاره بهای سال بعد را افزایش ندهد.

شرایط دعوی مطالبه حق کسب و پیشه

شرایط دعوی مطالبه حق کسب و پیشه، شامل این موارد می باشد: 1- عقد اجاره، تا قبل از قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، منعقد شده باشد. 2- اجاره مربوط به املاک تجاری باشد. 3- موارد تخلف مستاجر وجود نداشته و موجر، درخواست تخلیه ملک را به یکی از علل احداث ساختمان جدید، احتیاج شخصی خود به ملک برای تجارت و یا احتیاج شخصی خود یا خانواده برای سکونت، داشته باشد؛

در این موارد سه گانه، حق کسب و پیشه، به طور کامل، به مستاجر تعلق می گیرد. اما، در صورتی که علت تخلیه ملک، این مساله باشد که مستاجر، بدون رضایت موجر و بدون داشتن حق انتقال، ملک را به مستاجر جدید منتقل کرده، موجر، با وجود داشتن حق درخواست تخلیه، باید نیمی از حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.

نحوه طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

علاوه بر شرایط عمومی و اختصاصی که باید در اقامه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، وجود داشته باشد، خواهان این دعوا نیز باید در اقامه کردن آن، مقررات مربوط به نحوه طرح این دعوی را رعایت کند. لذا، در ادامه، به برررسی نحوه طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، می پردازیم.

در ابتدا، خواهان باید برای ثبت نام ثنا، اقدام کرده و با انجام مراحل ثبت نام و احراز هویت ثنا، نام کاربری و کلمه عبور، دریافت کند. لازم به ذکر است که حتی اگر ارائه و ثبت دادخواست، توسط وکیل انجام گیرد، بازهم خواهان، ملزم به ثبت نام ثنا بوده، چرا که در غیر این صورت، امکان ثبت دادخواست، وجود نخواهد داشت.

در مرحله بعد، خواهان باید با در دست داشتن نمونه دادخواست دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و مدارک لازم، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت و توسط این دفاتر، به دادگاه حقوقی، ارسال نماید.

دادگاه حقوقی، پس از ارجاع پرونده، تشکیل جلسه داده و خواهان و خوانده را از طریق سامانه ثنا، برای حضور در جلسه ددرسی، دعوت می کند. در این مرحله، چنانچه، شرایط طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، وجود داشته باشد، دادگاه با ارجاع امر، به کارشناس رسمی دادگستری، میزان سرقفلی یا حق کسب و پیشه را به نرخ روز، تعیین کرده و به پرداخت آن، حکم می کند. در نهایت، رای صادره، ظرف 20 روز، قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر خواهد بود.

مدارک لازم برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

در صورتی که شرایط اقامه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، وجود داشته و نمونه دادخواست این دعوا نیز توسط خواهان، تهیه و تنظیم گردد، این امکان برای وی وجود داشته تا با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست خود را ثبت و برای دادگاه، ارسال کند. اما، برای اینکه دادخواست، برای دادگاه ارسال شده و همچنین، خواهان، در چنین دعوایی، پیروز شود، لازم است تا مدارک خاصی نیز پیوست دادخواست گردد که این مدارک، عبارتند از:

رسید ثبت نام و احراز هویت ثنا که در آن، کاربری و کلمه عبور متقاضی، قید شده یا دسترسی به اطلاعات نام کاربری و کلمه عبور.

مدارک هویتی خواهان که در این مورد، کارت ملی ، کافی می باشد.

قرارداد اجاره.

میزان مالیات سرقفلی، دو درصد از وجوه دریافت شده ، توسط صاحب حق سرقفلی بوده که مشمول پرداخت مالیات می شود. برای دریافت اطلاعات بیشتر در این زمینه، مطالعه مقاله زیر توصیه می شود.

هزینه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

مساله مهم دیگری که در رابطه با طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، لازم است تا به آن، پرداخته شده و مورد توجه خواهان این دعوا قرار گیرد، بحث هزینه ای است که خواهان برای اقامه دعوای خود، ملزم به پرداخت آن می باشد. از این رو در ادامه، به توضیح هزینه طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، می پردازیم.

اصلی ترین هزینه ای که باید برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، پرداخت شود، هزینه دادرسی این دعوا بوده که مطابق هزینه دادرسی و تعرفه خدمات قضایی اعلام شده از سوی قوه قضاییه، برای مرحله بدوی، 3/5 درصد، واخواهی و تجدیدنظر، 4/5 درصد و برای مرحله فرجام و اعاده دادرسی نیز 5/5 درصد ارزش سرقفلی می باشد.

علاوه بر این، خواهان باید هزینه کارشناسی را جهت تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه به نرخ روز را نیز پرداخت کرده و در صورت اعتراض به مبلغ تعیین شده، هزینه کارشناسی سه نفره و سپس، پنج نفره را نیز پرداخت نماید.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

هر دعوایی که در نظام قضایی کشور ما مطرح می شود، باید در دادگاهی، مورد رسیدگی، قرار گیرد که صلاحیت ذاتی و محلی، برای رسیدگی به آن دعوا را داشته باشد. این قاعده، در مورد دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز اجرا شده و به همین دلیل، در این قسمت، قصد داریم تا به این سوال پاسخ دهیم که دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، کدام دادگاه است؟

از نظر صلاحیت ذاتی، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دادگاه حقوقی بوده و رسیدگی نیز از دادگاه بدوی، آغاز می گردد. البته، در صورتی که دعوا، در مراحل بالاتر، مانند تجدیدنظر بوده و شخص ثالثی، به ادعای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، اقدام به طرح دعوا کند، رسیدگی به دعوای ثالث، از همان مرجع، آغاز می گردد.

از نظر صلاحیت محلی دادگاه نیز باید به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، مراجعه نمود که مطابق این ماده، به کلیه دعاوی مربوط به حقوق راجع به اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول یا همان ملک، رسیدگی می شود، ولو اینکه خوانده، در حوزه دادگاه، مقیم نباشد.

آبان 26, 1402 | azaryasa_admin | 0 نظر | مسائل حقوقی, نیازمندیهای روزمره حقوقی | اجاره ملاک, قراردادهای املاک و مستغلات, معاملات ملکی

موجر و مستاجر

حقوق و تکالیف موجر و مستاجر

در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف موجر و مستاجر می پردازیم .

امروزه اجاره نشینی به دلایل مختلفی افزایش پیدا کرده است و افراد یا نمی خواهند و یا نمی توانند خانه ای خریداری نمایند ، تمایل به اجاره نشینی پیدا می کنند . همانطور که در مقاله قرارداد اجاره ، انواع و اوصاف آن بیان کرده ایم ، اجاره عبارت است از : « عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود … » یعنی فردی ملک خود را برای استفاده دیگران در برابر اجاره بهای که دریافت می کند به دیگری می دهد . اما نکته قابل ذکر آن است که باید از حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در برابر یکدیگر اطلاع داشت تا از مسائل و مشکلات احتمالی جلوگیری شود . به همین دلیل در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف موجر می پردازیم .

تکالیف موجر

از تکالیف موجر می توان به موارد زیر اشاره کرد :

طبق ماده 476 این است که موجر باید عین مستاجره ( ملک ، خانه … ) را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر اختیار فسخ معامله را دارد .

از دیگر تکالیف موجر طبق ماده 486 این است که اگر ملک یا خانه تعمیرات و مخارجی نیاز داشته باشد ، برای استفاده از آن لازم است که انجام گردد ، این تعمیرات به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف برخلاف آن باشد و همچنین آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است . برای مثال اگر درب پارکینگ ساختمان نیاز به تعویض داشته باشد و یا سقف ساختمان نیاز به تعمیر داشته باشد موجر موظف به انجام آن است .

اگر مستاجر پول پیشی نزد موجر دارد موجر باید در هنگام تخلیه آن وجه را به مستاجر برگرداند .

طبق ماده 477 قانون مدنی ، موجر باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر بدهد که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب را بکند .

حقوق موجر

از جمله حقوق موجر که در بند 2 ماده 490 قانون مدنی بیان گردیده است این است که مستاجر باید اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نماید و دریافت اجاره بها در موعد مقرر از حقوق موجر است . اگر در قرارداد اجاره موعد مشخص نگردد مستاجر اجاره بها را نقدا باید بپردازد . اگر مستاجر اجور معوقه داشته باشد و پرداخت نکند موجر می تواند الزام او را از محاکم دادگستری بخواهد .

یکی از تکالیف موجر انجام تعمیرات عین مستاجره ( ملک ، خانه ،…) است برای انجام این تکلیف موجر حق دارد به محل مورد اجاره وارد شود .

عقد اجاره دارای موعد و تاریخ مشخص می باشد بعد از اتمام مدت قرارداد مستاجر باید ملک یا غیره را به موجر باز گرداند . در غیر این صورت موجر می توان در مراجع قضایی دستور تخلیه ملک را بگیرد .

حقوق و تکالیف مستاجر

در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف مستاجر می پردازیم .

قرارداد های اجاره اگرچه مشکلات و مسائل افرادی که یا تمایلی به خرید مسکن ندارند یا نمی توانند مسکن تهیه کنند را حل می کند اما با این تفاسیر مسائل و مشکلاتی را هم پدید آورده است . در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد اجاره تکالیف و حقوق خود را در برابر هم بدانند بسیاری از مسائل به وجود نمی آید . در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر به اجاره و شرایط و اوصاف آن پرداخته شده است و مواردی را به حقوق و تکالیف طرفین قرارداد اختصاص داده است . در این مقاله به بررسی حقوق و تکالیف مستاجر می پردازیم .

حقوق مستاجر

مستاجر حق هرگونه استفاده از مالی که اجاره کرده است را در حدود قرارداد اجاره منعقد شده با مالک را دارد . در ذیل به حقوق مستاجر در رابطه با موجر و مال مورد اجاره را بیان می کنیم .

طبق ماده 474 مستاجر می تواند مالی که اجاره کرده است را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه برخلاف آن شرط شده باشد .

و طبق مواد 486 و 485 اگر مال مورد اجاره نیاز به تعمیر و مخارجی داشته باشد برعهده موجر است مگر خلاف آن شرط شده باشد و اگر تعمیرات آن نیاز باشد و تاخیر در آن باعث ضرر به موجر گردد مستاجر نمی تواند جلوی تعمیرات را بگیرد اگر در مدت تعمیر مستاجر نتواند از مالی که اجاره کرده است استفاده نماید در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را دارد .

اگر مستاجر مبلغی بابت پول پیش به موجر داده حق دارد در هنگام تخلیه از موجر دریافت کند .

تکالیف مستاجر

از جمله تکالیفی که مستاجر در قرارداد اجاره دارد عبارت است از :

از اولین تکالیف مستاجر پرداخت اجاره بها در عوض تملیک منفعت یا استفاده منفعت مال مورد اجاره می باشد که در قرارداد اجاره میزان آن بین طرفین توافق شده است . همانطور که در ماده 490 قانون مدنی بیان گردیده مستاجر باید اجاره بها را در موعد تعیین شده در قرارداد پرداخت کند .

از دیگر تکالیف مستاجر، در کنار تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، طبق ماده فوق این است که از مالی که اجاره کرده است به نحو متعارف استفاده نماید و تعدی و تفریط نکند و در صورتی که مستاجر در استفاده از مورد اجاره تعدی یا تفریط نماید ، موجر حق فسخ معامله را دارد .

مستاجر موظف است در پایان قرارداد اجاره مالی که اجاره کرده است به عنوان مثال : ملک یا خودرو و غیره را به مالک تحویل دهد و در غیر این صورت موجر می تواند الزام او را از محاکم بخواهد یا مستاجر را مجبور به تخلیه عین کند .

مهر 27, 1402 | azaryasa_admin | 0 نظر | قوانین حقوقی, مسائل حقوقی, نیازمندیهای روزمره حقوقی | اجاره ملاک, قراردادهای املاک و مستغلات, معاملات ملکی, وکیل دعاوی ملکی

قواعد سرقفلی

قانون و قواعد سرقفلی مغازه در سال 56، موجر را در خصوص تخلیه ملک محدود نموده و اصل را بر این گذاشته، چه سرقفلی گرفته شود و چه گرفته نشود، سرقفلی به ملک تجاری تعلق می گیرد. این قانون در سال ۷۶ مورد بازنگری قرار گرفت و به موجب آن، اگر این حق در قرارداد سرقفلی نوشته شود، مستاجر حق سرقفلی دارد.