سرقفلی و کسب و پیشه

مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دعوایی است که مستاجر ملک تجاری، جهت دریافت سرقفلی و حق کسب و پیشه، به نرخ عادله روز، علیه مالک، طرح کرده و از شرایط آن، برای حق کسب و پیشه، می توان به تخلیه ملک به علت احداث ساختمان جدید و یا نیاز شخصی مالک، و برای سرقفلی، به پرداخت وجه سرقفلی در ابتدای اجاره، اشاره نمود.

حق کسب و پیشه و سرقفلی، از جمله حقوقی هستند که قانون گذار، به ترتیب، در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و سال 76، برای مستاجر ملک تجاری، در نظر گرفته و مستاجر در شرایط خاصی، حق مطالبه این حقوق مالی را از مالک یا موجر ملک دارد.

البته، در صورتی که شرایط، فراهم بوده و مستاجر، قصد مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه را داشته باشد، لازم است تا برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، اقدام کرده که این دعوا، دارای شرایط، نحوه، مدارک و هزینه طرح مخصوص به خود می باشد.

لذا در این مقاله، ابتدا به این سوال پاسخ داده که دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؛ سپس، شرایط، نحوه، مدارک و هزینه طرح و دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا را توضیح داده و در پایان نیز یک نمونه دادخواست دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه خواهیم کرد.

 

دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست

یکی از دعاوی که در رابطه با املاک تجاری، مطرح شده، دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد. از آنجا که این دعوا، یک دعوی تخصصی بوده، ممکن است این سوال، برای بسیاری از مالکین و مستاجرین املاک تجاری، مطرح شود که دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ پیش از آنکه به این سوال، پاسخ داده و دعوای مزبور و شرایط آن را بررسی کنیم، بهتر است تا مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه را با توجه به قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376، تعریف کرده و سپس، دعوی مطالبه این حقوق را بررسی کنیم.

حق کسب و پیشه که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مورد تصویب قانون گذار قرار گرفته است، به این معنی بوده که در ازای فعالیت مستمر مستاجر در ملک تجاری و جذب مشتری، از آنجا که جذب مشتریان ثابت، باعث افزایش ارزش ملک می گردد، یک حق مالی متناسب با این ارزش، به مستاجر تعلق گرفته که حق کسب و پیشه نام دارد.

همچنین، از آنجا که با گذر زمان و گسترش فعالیت تجاری مستاجر و افزایش مشتریان، ارزش ملک نیز افزایش می باید، ارزش حق کسب و پیشه نیز با گذر زمان، افزایش یافته و در صورت وجود شرایط پرداخت، به نرخ روز محاسبه می شود.

نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، بدین صورت بوده که در فرض وجود شرایط قانونی، نظیر نداشتن حق انتقال سرقفلی و عدم رضایت موجر به انتقال، مستاجر، باید پس از ارسال اظهارنامه برای موجر، جهت ثبت دادخواست دعوا، به یکی از دفاتر خدمات قضایی، مراجعه نماید.

اما، سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، مورد پذیرش قانون گذار قرار گرفته، به این معنی است که هرگاه، موجر در مقابل اجاره دادن ملک تجاری، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی، از مستاجر دریافت کند یا در ضمن اجاره، حقوقی، مانند تمدید اجباری اجاره را برای مستاجر، برقرار کند، مستاجر در هنگام تخلیه ملک، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی، از موجر، دریافت کرده که این مبلغ نیز به نرخ روز، محاسبه می گردد.

حال، با توجه به تعریفی که از دو حق کسب و پیشه و سرقفلی، ارائه شد، می توانیم به این سوال پاسخ دهیم که دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست. در پاسخ به این سوال، باید گفت، دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دعوایی است که مستاجر ملک تجاری، در صورت وجود شرایط قانونی و با تقدیم نمونه دادخواست آن دعوا، ارزش مالی معادل حق سرقفلی یا کسب و پیشه خود را از مالک ملک، مطالبه کرده که این ارزش، با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، به نرخ روز، محاسبه شده و مورد حکم، قرار می گیرد.

 

شرایط دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

برای طرح هر دعوایی در محاکم دادگستری، علاوه بر تنظیم و ثبت نمونه دادخواست آن دعوی، لازم است تا شرایطی نیز وجود داشته باشد که این شرایط، به شرایط عمومی و اختصاصی، تقسیم می گردد. دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز مستثنی از این امر نبوده و برای اقامه آن، لازم است تا مجموعه ای از شرایط عمومی و اختصاصی، وجود داشته باشد.

منظور از شرایط عمومی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، شرایطی است که اختصاص به این دعوا نداشته و در تمامی دعاوی، وجود آن شرایط، الزامی می باشد. مانند داشتن نفع، اهلیت، مشروع بودن موضوع دعوا و طرح دعوی در دادگاه دارای صلاحیت. در ادامه و در دو قسمت جداگانه، به توضیح شرایط اختصاصی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، می پردازیم.

شرایط دعوی مطالبه سرقفلی

برای اینکه دعوی مطالبه سرقفلی، به سرانجام برسد، لازم است تا این شرایط وجود داشته باشد: 1- قرارداد اجاره، پس از قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، منعقد شده باشد. 2- قرار بر این است که ملک، تخلیه گردد. 3- مستاجر، در ابتدای اجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی، به موجر داده و یا اینکه حقوقی، ضمن عقد اجاره، برای وی در نظر گرفته شده که مستاجر، بابت اسقاط این حقوق، مطالبه سرقفلی می کند. مانند اینکه ضمن عقد اجاره، موجر متعهد شده که در پایان مدت اجاره، تخلیه ملک را درخواست نکرده و یا اجاره بهای سال بعد را افزایش ندهد.

 

شرایط دعوی مطالبه حق کسب و پیشه

شرایط دعوی مطالبه حق کسب و پیشه، شامل این موارد می باشد: 1- عقد اجاره، تا قبل از قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، منعقد شده باشد. 2- اجاره مربوط به املاک تجاری باشد. 3- موارد تخلف مستاجر وجود نداشته و موجر، درخواست تخلیه ملک را به یکی از علل احداث ساختمان جدید، احتیاج شخصی خود به ملک برای تجارت و یا احتیاج شخصی خود یا خانواده برای سکونت، داشته باشد؛

در این موارد سه گانه، حق کسب و پیشه، به طور کامل، به مستاجر تعلق می گیرد. اما، در صورتی که علت تخلیه ملک، این مساله باشد که مستاجر، بدون رضایت موجر و بدون داشتن حق انتقال، ملک را به مستاجر جدید منتقل کرده، موجر، با وجود داشتن حق درخواست تخلیه، باید نیمی از حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.

 

نحوه طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

علاوه بر شرایط عمومی و اختصاصی که باید در اقامه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، وجود داشته باشد، خواهان این دعوا نیز باید در اقامه کردن آن، مقررات مربوط به نحوه طرح این دعوی را رعایت کند. لذا، در ادامه، به برررسی نحوه طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، می پردازیم.

در ابتدا، خواهان باید برای ثبت نام ثنا، اقدام کرده و با انجام مراحل ثبت نام و احراز هویت ثنا، نام کاربری و کلمه عبور، دریافت کند. لازم به ذکر است که حتی اگر ارائه و ثبت دادخواست، توسط وکیل انجام گیرد، بازهم خواهان، ملزم به ثبت نام ثنا بوده، چرا که در غیر این صورت، امکان ثبت دادخواست، وجود نخواهد داشت.

در مرحله بعد، خواهان باید با در دست داشتن نمونه دادخواست دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و مدارک لازم، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت و توسط این دفاتر، به دادگاه حقوقی، ارسال نماید.

دادگاه حقوقی، پس از ارجاع پرونده، تشکیل جلسه داده و خواهان و خوانده را از طریق سامانه ثنا، برای حضور در جلسه ددرسی، دعوت می کند. در این مرحله، چنانچه، شرایط طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، وجود داشته باشد، دادگاه با ارجاع امر، به کارشناس رسمی دادگستری، میزان سرقفلی یا حق کسب و پیشه را به نرخ روز، تعیین کرده و به پرداخت آن، حکم می کند. در نهایت، رای صادره، ظرف 20 روز، قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر خواهد بود.

 

مدارک لازم برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

در صورتی که شرایط اقامه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، وجود داشته و نمونه دادخواست این دعوا نیز توسط خواهان، تهیه و تنظیم گردد، این امکان برای وی وجود داشته تا با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست خود را ثبت و برای دادگاه، ارسال کند. اما، برای اینکه دادخواست، برای دادگاه ارسال شده و همچنین، خواهان، در چنین دعوایی، پیروز شود، لازم است تا مدارک خاصی نیز پیوست دادخواست گردد که این مدارک، عبارتند از:

رسید ثبت نام و احراز هویت ثنا که در آن، کاربری و کلمه عبور متقاضی، قید شده یا دسترسی به اطلاعات نام کاربری و کلمه عبور.

مدارک هویتی خواهان که در این مورد، کارت ملی ، کافی می باشد.

قرارداد اجاره.

میزان مالیات سرقفلی، دو درصد از وجوه دریافت شده ، توسط صاحب حق سرقفلی بوده که مشمول پرداخت مالیات می شود. برای دریافت اطلاعات بیشتر در این زمینه، مطالعه مقاله زیر توصیه می شود.

 

هزینه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

مساله مهم دیگری که در رابطه با طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، لازم است تا به آن، پرداخته شده و مورد توجه خواهان این دعوا قرار گیرد، بحث هزینه ای است که خواهان برای اقامه دعوای خود، ملزم به پرداخت آن می باشد. از این رو در ادامه، به توضیح هزینه طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، می پردازیم.

اصلی ترین هزینه ای که باید برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، پرداخت شود، هزینه دادرسی این دعوا بوده که مطابق هزینه دادرسی و تعرفه خدمات قضایی اعلام شده از سوی قوه قضاییه، برای مرحله بدوی، 3/5 درصد، واخواهی و تجدیدنظر، 4/5 درصد و برای مرحله فرجام و اعاده دادرسی نیز 5/5 درصد ارزش سرقفلی می باشد.

علاوه بر این، خواهان باید هزینه کارشناسی را جهت تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه به نرخ روز را نیز پرداخت کرده و در صورت اعتراض به مبلغ تعیین شده، هزینه کارشناسی سه نفره و سپس، پنج نفره را نیز پرداخت نماید.

 

 دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

هر دعوایی که در نظام قضایی کشور ما مطرح می شود، باید در دادگاهی، مورد رسیدگی، قرار گیرد که صلاحیت ذاتی و محلی، برای رسیدگی به آن دعوا را داشته باشد. این قاعده، در مورد دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز اجرا شده و به همین دلیل، در این قسمت، قصد داریم تا به این سوال پاسخ دهیم که دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، کدام دادگاه است؟

از نظر صلاحیت ذاتی، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دادگاه حقوقی بوده و رسیدگی نیز از دادگاه بدوی، آغاز می گردد. البته، در صورتی که دعوا، در مراحل بالاتر، مانند تجدیدنظر بوده و شخص ثالثی، به ادعای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، اقدام به طرح دعوا کند، رسیدگی به دعوای ثالث، از همان مرجع، آغاز می گردد.

از نظر صلاحیت محلی دادگاه نیز باید به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، مراجعه نمود که مطابق این ماده، به کلیه دعاوی مربوط به حقوق راجع به اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول یا همان ملک، رسیدگی می شود، ولو اینکه خوانده، در حوزه دادگاه، مقیم نباشد.