نکات حقوقی خرید ملک

نکات حقوقی خرید ملک

 

نکات حقوقی خرید زمین به سه دسته نکات حقوقی خرید زمین قبل از انعقاد معامله، حین تنظیم قرارداد و بعد از آن و زمان تحویل زمین تقسیم می شود. به طور مثال، از جمله شرایط و قوانین خرید زمین قبل از معامله این است که خریدار، صحت هویت مالک زمین را بررسی نموده و از به نام بودن سند رسمی زمین، به نام وی اطمینان حاصل نماید.

 خرید زمین و ملک، یکی از سود آورترین و مطمئن ترین، راه های سرمایه گذاری در بازار می باشد. فرآیند خرید زمین، مستلزم تحقیق، ارزیابی، ارزش گذاری و نیز اطلاع از نکات حقوقی روند خرید ملک قبل از انجام معامله، در هنگام تنظیم قرارداد و هم چنین، بعد از بستن قرارداد می باشد.

با توجه به وجود کلاهبراداران بازار مسکن و هم چنین، پیچیده بودن فرآیند خرید زمین، علاقمندان به خریداری ملک، می بایست اطلاعات دقیقی از جزئیات و نکات حقوقی خرید زمین داشته باشند، زیرا در بسیاری از مواقع، آشنا نبودن افراد با این فرآیند، سبب شده است که پرونده های زیادی در حوزه خرید ملک در دادگاه تشکیل شود.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله و هنگام تنظیم قرارداد آن چه می باشد؛ به بیان نکات حقوقی آن بعد از انعقاد قرارداد خرید زمین بپردازیم. سپس در خصوص شرایط و قوانین خرید ملک صحبت خواهیم نمود و مقررات آن را ارائه خواهیم کرد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

 

نکات حقوقی خرید زمین قبل از معاملهلات

مطابق با ماده 338 قانون مدنی، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. این عین می تواند هر چیزی باشد که از جمله آن می توان به زمین اشاره نمود. با این که خرید زمین، می تواند یک سرمایه گذاری بزرگ برای شخص محسوب شود، اما عدم اطلاع از نکات حقوقی آن باعث می شود که فرد در دام کلاهبرداران ملک گرفتار آید. به همین دلیل، در این بخش از مقاله به نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله پرداخته شده است. 

از جمله نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله، این است که خریدار برای دریافت مشاوره خرید زمین، به مشاور املاکی مطمئن مراجعه نماید؛ زیرا بسیاری از کلاهبرداری های مربوط به ملک، توسط مشاوران املاک صورت می گیرد. هر مشاور املاکی، باید دارای یک مجوز از اتحادیه‌ ی مشاورین املاک باشد که صحت عملکرد آن ها را مورد تایید قرار دهد. بنابراین، به افراد توصیه می شود که قبل از خرید ملک، از مورد اعتماد بودن بنگاه معاملاتی و مشاور املاکی مدنظر و داشتن مجوز، اطمینان حاصل نمایند.

نکته دیگر در خرید زمین قبل از معامله این است که زمین مدنظر از نزدیک مشاهده و ارزیابی شود. بسیاری از اوقات پیش می آید که افراد، زمینی را تنها با شنیدن وصف آن و بدون توجه به کاربری مد نظر، خریداری نموده و پس از انعقاد قرارداد خرید، متوجه شده اند که زمین مورد نظر، وصف های ذکر شده را نداشته یا این که کاربری آن، مناسب اقداماتی که خریدار قصد انجام آن را داشته، نبوده است. بنابراین افراد باید، مراحل استعلام زمین را با توجه به رسمی یا قولنامه بودن سند آن پیگیری نمایند.

مهم ترین نکته در خرید زمین قبل از معامله این است که صحت هویت فروشنده توسط خریدار ارزیابی گردد و از این موضوع اطمینان حاصل شود که زمین مذبور، تحت مالکیت وی قرار دارد و سند رسمی به نام خود فروشنده صادر شده است. در مواردی که معامله با فرد حقوقی و از طرف یک شرکت یا نهاد انجام می گیرد، حتما مدارک وکالت‌ نامه و نمایندگی شخص حقوقی بررسی شود تا از هرگونه سوء استفاده یا کلاهبرداری جلوگیری به عمل‌ آید.

همچینن، به افراد توصیه می شود که پیش از انعقاد معامله کیفیت و فشار آب، برق، داشتن گاز و … را مورد بررسی قرار دهند. علاوه بر این، اگر زمینی که فرد قصد خرید آن را دارد، وراثتی باشد، لازم است که تمام وراث مطابق با گواهی انحصار وراثت بر سر فروش زمین، توافق و اتفاق نظر داشته باشند.

نکات حقوقی خرید زمین در هنگام تنظیم قرارداد

در قسمت گذشته، در خصوص نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله، توضیحاتی ارائه گردید و بیان شد که مهم ترین نکته در خرید زمین قبل از معامله این است که صحت هویت فروشنده توسط خریدار ارزیابی شده و از این موضوع اطمینان حاصل گردد که سند رسمی زمین، به نام وی صادر شده است. در این بخش از مقاله قصد داریم تا به بیان نکات حقوقی خرید زمین در هنگام تنظیم قرارداد بپردازیم.

مهم ترین نکته از نکات حقوقی خرید زمین در هنگام تنظیم قرارداد، این است که برای خرید زمین طرفین معامله اهلیت انجام معامله را داشته باشند. منظور از اهلیت داشتن این است که طرفین، بالغ، عاقل و رشید باشند. عدم وجود هر کدام از این شرایط و قوانین، می تواند سبب بطلان و در پاره ای موارد، سبب عدم نفوذ قرارداد خرید زمین گردد. همچنین به موجب ماده 345 قانون مدنی، هر یک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد.

از دیگر نکات حقوقی خرید زمین در هنگام تنظیم قرارداد این است که خرید و فروش در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد. در این صورت، فرد می تواند از تحت مالکیت درآمدن زمین و عدم بروز اعتراضات بعدی، اطمینان حاصل نماید. به افراد توصیه می شود که از انعقاد قرارداد خرید زمین، به صورت قولنامه ای خودداری نمایند، زیر قولنامه ها سند عادی محسوب می شوند و اعتبار سند رسمی را ندارند.

علاوه بر این، از آن جایی که دفاتر اسناد رسمی بر اساس قانون و از طریق سامانه‌ های اینترنتی، به اطلاعات هویتی فروشنده و اطلاعات مربوط به ممنوع المعامله بودن یا نبودن طرفین معامله و بازداشت بودن یا نبودن ملک، دسترسی دارند، می توانند اخطارات لازم را پیش از انعقاد معامله به طرفین، بدهند. بنابراین، افراد می توانند با پرداخت تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی، سند خود را در این دفارت تنظیم نمایند.

نکته بعدی از نکات حقوقی خرید زمین در هنگام تنظیم قرارداد، این است که قرارداد تنظیمی میان طرفین، مطابق مقررات و به صورت جامع و کامل نوشته شود. به طور مثال طرفین معامله می بایست، ترتیبات پرداخت مبلغ معامله را بر اساس یک جدول زمانی تنظیم نموده، زمان دقیق تحویل زمین مورد نظر را مشخص کرده و برای تخلف از انجام تعهدات، ضمانت اجرای مناسب و موثر را در نظر گیرند.

 

نکات حقوقی خرید زمین بعد از قرارداد

خرید و فروش زمین و ملک، از معاملات رایج و مرسوم در فضای حقوقی ایران می باشد. با این حال، ممکن است بسیاری از افراد، از نکات حقوقی معامله زمین به قدر کافی مطلع نباشند؛ به همین دلیل در این قسمت از مقاله، قصد داریم تا به نکات حقوقی خرید زمین بعد از قرارداد بپردازیم.

یکی از نکات حقوقی خرید زمین بعد از قرارداد، این است که زمین مدنظر یا همان مبیع تسلیم مشتری گردد. منظور از تسلیم زمین مطابق با ماده 367 قانون مدنی، دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحا تصرفات و انتفاعات باشد. تسلیم وقتی حاصل می‌ شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد، اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد.

همچنین به موجب ماده 394 قانون مدنی، خریدار و مشتری نیز باید ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرایطی که در عقد خرید زمین مقرر شده است، تادیه نماید. همچنین در صورتی که شرایط مذکور در قانون، وجود داشته باشد، هر یک از خریدار و فروشنده از حق فسخ قرارداد خرید زمین بهره مند خواهند شد که به آن خیار فسخ معامله نیز گفته می شود.

این خیارات به موجب ماده 396 قانون مدنی شامل خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و خیار تبعض صفقه می شود. ذکر این نکته در این میان حائز اهمیت می باشد که بهره مندی از خیارات فوق، منوط به وجود شرایط مخصوص هر خیار و ساقط ننمودن کافه خیارات در متن قرارداد می باشد. به عقیده بسیاری از حقوقدانان، خیار تدلیس و خیار غبن (از نوع افحش) حتی در صورت نگارش اسقاط کافه خیارات، قابل اسقاط نمی باشند.

 

شرایط و قوانین خرید زمین

در بخش های پیشین مقاله، توضیحات جامع و کاملی در رابطه با نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله، در هنگام انعقاد قرارداد و هم چنین، پس از آن را بیان نموده و اشاره کردیم که خیارات فسخ باعث می شوند که بنابر وجود شرایطی، هر یک از خریدار و فروشنده، حق فسخ معامله را داشته باشند. در این بخش از مقاله قصد داریم تا به توضیح شرایط و قوانین خرید زمین بپردازیم.

از آن جایی که قرارداد خرید زمین، به نوعی معامله بیع محسوب می شود، طرفین عقد می بایست مواد مرتبط با این موضوع را در قانون مدنی (به خصوص مواد 338 تا 465) را مورد رعایت قرار دهند. به طور مثال، بر اساس ماده 352 قانون مدنی، خرید و فروش زمین به صورت فضولی نافذ نیست، مگر این که مالک، انجام معامله را اجازه نماید.

همچنین از دیگر شرایط و قوانین مرتبط با خرید زمین، قانون ثبت اسناد و املاک کشود می باشد. مطابق با ماده 22 این قانون، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی به نحو ارث، به او رسیده باشد را مالک خواهد شناخت.